Hypotheekweetjes 2, bankgarantie

Het is een nieuw verschijnsel en er is steeds meer vraag naar: je hypotheek online afsluiten. Omdat er sinds 1 januari 2013 nog maar een paar hypotheekvormen toegestaan zijn is het voor starters zeker een goede optie.
Met blanco hypotheekblad kun je kiezen tussen een annuïteiten-en een lineaire hypotheek. Tenminste als je gebruik wilt maken van het fiscale voordeel.  Adviseurs zijn volgens de wet verplicht zich te overtuigen van de kennis en ervaring van de klant. Daartoe moet de adviseur de klant een soort examen afnemen.
Daarom vind je hier regelmatig "hypotheekweetjes", zomaar wat begrippen waarmee je te maken krijgt als je een huis koopt en een hypotheek sluit, of je nu kiest voor een hypotheek met een volledig advies of voor een online hypotheek.

bankgarantie

Als je een bestaande woning koopt staat in de koopakte dat er binnen een bepaalde termijn een waarborgsom gestort moet worden of een bankgarantie ter hoogte van 10% van de koopsom gesteld moet zijn. Als je de koopprijs € 200.000,- kosten koper is gaat het om een bedrag van € 20.000,-. Als je voldoende eigen middelen hebt kun je het bedrag naar de in de koopakte genoemde notaris overmaken. Dit bedrag wordt uiteraard bij de officiële overdracht verrekend. Heb je dat bedrag niet kun je een bankgarantie laten stellen.

Een bankgarantie is een contract waarmee een bank garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen als hij daarop aanspraak maakt.

Stel: je hebt op 1 mei een koopakte getekend. Dan heb je bijvoorbeeld toe 1 juni de tijd de hypotheek rond te krijgen. Over het algemeen is datum bankgarantie één week later, dus 8 juni. Je hebt afgesproken dat de overdracht van de woning op één augustus is.

Als je na 1 juni van de koop af wilt moet je de verkoper 10% van de koopsom verschuldigd. Door die waarborgsom of bankgarantie heeft de verkoper zekerheid. Als je de ontbinding niet op tijd hebt ingeroepen en de bank betaalt die € 20.000,- aan de verkoper, heb je een lening aan de bank.

De datum ontbindende voorwaarde is heel belangrijk.

Lage rente, hypotheek oversluiten of niet?

De rente is historisch laag. Wij krijgen veel vragen van klanten of het de moeite waard is het rentecontract met de bank open te breken en de hypotheek opnieuw voor 10 jaar vast te zetten tegen de huidige rente.
Dat lijkt aantrekkelijk en soms is het dat ook. Maar soms moeten we het klanten afraden. Bij het afsluiten van de hypotheek heb je met het tekenen van de offerte een overeenkomst met de bank gesloten. In dat contract worden afspraken gemaakt, onder meer over de hoogte van de rente en de rentevast periode. De meeste klanten hebben een rente die 10 jaar vast staat. Dat is niet voor niets. Als de rente 10 jaar vast staat wordt de werkelijke rente gebruikt om de maximale hypotheek vast te stellen. Als je rente korter vast wil zetten wordt er getoetst met de toetsrente. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw vastgesteld. Ondanks de lage rente is de toetsrente op dit moment 5%.
Dus veel mensen hadden de benodigde hypotheek niet gekregen als de rente korter dan 10 jaar vastgezet werd.
Natuurlijk wil iedereen profiteren van de lagere rente, maar je hebt nu eenmaal een afspraak met de bank. De bank gaat kijken hoe groot hun pech is als je het lopende contract beëindigt.
Je kunt je voorstellen dat als je rentevast periode nog 5 jaar te gaan heeft en het renteverschil is 3% bij een hypotheek van € 200.000,-die pech erg groot is. De bank maakt van de rente die ze de komende jaren mislopen één bedrag, dit noemen ze de "boete contante waarde" en voor dat bedrag krijg jij de rekening gepresenteerd.
Als dit bedrag te hoog is, zit er niets anders op dan de afspraken die je bij het tekenen van de offerte gemaakt hebt na te komen.
Het is raadzaam even na te laten rekenen of het in jouw situatie handig is je hypotheek over te sluiten.
Mail info@mariannecroesadvies.nl of reageer op facebook. Fijne hemelvaartsdag allemaal

Echtscheiding en Hypotheekadvies

Sinds ik gestart ben met Marianne Croes Advies krijg ik regelmatig vragen over de combinatie van mijn werkzaamheden. Vreemd, apart en logisch zijn de meest gehoorde opmerkingen.

Voor mij is de combinatie heel logisch. In al die jaren dat ik hypotheekadviseur ben heb ik regelmatig mensen aan tafel gehad die hun relatie willen beëindigen. Als deze mensen een koopwoning hebben is de stap naar een hypotheekadviseur een logische eerste. 

Een woning is meestal het grootste vermogensbestanddeel en de hypotheek de grootste gemeenschappelijke schuld. Daarbij is je woning meer dan een plek om te wonen. Je eigen huis is je veilige plek, de plaats waar je kinderen opgroeien. Behalve voor vermogen en schuld staat de eigen woning voor emoties. Bij mij aan tafel kwamen al deze aspecten aan bod, mensen kunnen hun verhaal kwijt. Ik weet waar ze doorheen gaan. Ik kon adviseren over de woning, de hypotheek, de verzekeringen en de te verdelen pensioenen. Ik kon ze zelfs, op basis van eigen ervaring, beloven dat eens de zon weer schijnen gaat. Dan moest ik ze doorsturen, naar een advocaat of een mediator, Soms naar twee advocaten. Ze moesten ergens anders weer hun hele persoonlijke verhaal vertellen. Daarom heb ik de opleiding Financieel Echtscheidings Adviseur gevolgd. Ik kan nu ook helpen met de vermogensverdeling, de alimentatieberekening en het ouderschapsplan. En voor de emoties loop ik ook niet weg. Kennis, levenservaring en empathie kan ik bieden. Kennis op het gebied van hypotheken en alle financiële kwesties rondom de scheiding. Daarom is de combinatie van mijn twee disciplines volstrekt logisch.

Hypotheekrente in de offerte van de bank

hypotheekrente

Als  je een woning koopt heb je een paar weken de tijd om de hypotheek te regelen. Meestal is dat een week of vier.

Je hebt dus vier weken de tijd om de koop te ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt.

We noemen dat de termijn ontbindende voorwaarden financiering.

De overdracht van de woning is over het algemeen een paar maanden later. 

In de periode tussen het aanvragen van je hypotheekofferte en de oplevering van je woning kan de rente stijgen of dalen.

Een aantal banken biedt je een keuze ten aanzien van de rentevaststelling:

dagrente

De rente die in de offerte wordt genoemd is de rente die je gaat betalen. Tenzij de rente daalt in de periode tussen offertedatum en datum overdracht. Dan betaal je de lagere rente.

offerterente

De in de offerte genoemde rente is de rente die je gaat betalen, ongeacht of de rente daalt of stijgt voordat je bij de notaris zit.

dalrente

Bij dit systeem betaal je het laagste percentage dat voorkomt tussen offertedatum en datum notaris.

Bijvoorbeeld: 

In mei onderteken je een offerte waarin een rente staat van 3%

In juni is de rente 2%

In augustus ga je naar de notaris, de rente is weer 3%, dan betaal je 2%.

Hypotheekmenu of a la carte?

Vroeger werden de hypotheekadviseurs betaald door de banken en verzekeringsmaatschappijen. Dat was opgelegd, wij mochten de klant niets in rekening brengen en we mochten de klant ook niets terugbetalen. Deze "retourprovisie" was streng verboden.
Het gevolg van deze manier van belonen was dat klanten soms het idee hadden dat wij van de lucht en de liefde leefden.
Sinds een paar jaar is provisie streng verboden. Wij als adviseur moeten een rekening bij onze klant neerleggen.
Logischer vind ik. Wij werken voor jou, onze klant en niet voor een bank. Een ander argument is dat de "perverse prikkel ( ja, zo noemt men dat)" om posten vanwege een hogere beloning of bonus bij een bepaalde bank onder te brengen met dit systeem verdwenen is. Ik heb niet zoveel met dat met argument, de meesten van ons hadden niet zoveel last van perverse prikkels.

Feit is wel dat klanten soms schrikken van ons tarief. Over het algemeen hanteren we een vast tarief, Ander feit is dat de ene hypotheek ingewikkelder is dan de ander, dat de ene post veel meer tijd kost dan de andere.

Bij een hypotheek voor doorstromers moet je met heel veel aspecten rekening houden. Ik zal jullie nu niet vermoeien met de bijleenregeling, de eigenwoningschuld, de eigenwoningreserve en de diverse fiscale regimes waar we ons in moeten verdiepen. Dat leg ik in de volgende hypotheekweetjes uit.

Wat ik nu wil zeggen is dat een hypotheek voor nieuwkomers op de koopwoningmarkt een stuk eenvoudiger is.
Deze groep kan, vanwege de aflosverplichting, kiezen uit twee hypotheekvormen. Dat maakt het hele advies al simpeler.

In sommige gevallen kan het advies zelfs achterwege blijven. De adviseur moet zich er dan wel van overtuigen dat de klant weet wat hij doet. De klant moet een toets afleggen, Als klant en adviseur weten wat ze doen kan het hele hypotheektraject via de computer en de telefoon plaatsvinden.

Dat spaart tijd en kosten. Tijd en kosten voor de adviseur en kosten voor de klant.

De klant moet dan wel zorgen dat alle stukken snel en correct per mail naar de adviseur verzonden worden.
Dat is een snel menu hypotheek.

Je kunt ook nog denken aan een 3-gangen menu, de klant krijgt net wat meer ondersteuning. In beide gevallen is er natuurlijk altijd de deskundige adviseur om op terug te vallen.

En dan hebben we de hypotheek a la carte, compleet met gesprekken, huisbezoeken en een stap voor stap begeleiding.

De beslissing nemen we samen, klant en adviseur.

Wij zijn het aan het uitwerken, we komen hier op zeer korte termijn op terug.

Marianne Croes

Hypotheekweetjes

Hypotheekvormen

Hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, je krijgt van de belastingdienst een deel van de betaalde rente terug. Voorwaarde voor die teruggaaf is dat je aflost op je hypotheek.

Dat kan met een lineaire of met een annuïteitenhypotheek.

Lineair

Bij de lineaire hypotheek los je bij een looptijd van 30 jaar, elke maand 1/360 van de oorspronkelijke lening af. Je betaalt rente over de nog openstaande schuld. Het nadeel van deze vorm is dat de aanvangslasten erg hoog zijn.

Annuiteitenhypotheek

Bij deze vorm betaal je (zolang de rente gelijk blijft) elke maand hetzelfde bedrag. De samenstelling van dit bedrag verandert. In het begin betaal je vooral rente, je gaat steeds eer aflossen. Omdat je steeds minder rente betaalt krijg je steeds minder belasting terug. Het bedrag dat je aan de bank betaalt blijft gelijk.

Hypotheekrente

De rente is op dit moment erg laag. Het loont de moeite de rentetarieven van diverse geldverstrekkers met elkaar te vergelijken.

Toetsrente

Als je de rente korter dan 10 jaar vast zet, kijken de banken of je de hypotheek met de toetsrente kunt betalen. De toetsrente wordt elk kwartaal vastgezet en is op dit moment 5%.

Als de rente 10 jaar of langer vaststaat mag je rekenen met de rente die je betaalt.

Dat kan gunstiger zijn, want hoe lager de rente is die je betaalt, hoe hoger je maximale hypotheek is.

Eigen geld

Je kunt tegenwoordig geen woning meer kopen zonder een bedrag aan eigen middelen.

Bijkomende kosten bij een bestaande woning zijn:

• overdrachtsbelasting
• taxatiekosten
• notariskosten
• advieskosten
• borgtocht Nationale Hypotheek Garantie.

Die kosten zijn grofweg 6% van de koopsom.  Je mag dit jaar maximaal 3% van de kosten in je hypotheek meelenen. Dit percentage wordt afgebouwd en in 2018 mag je alleen nog de koopsom financieren.

Nationale Hypotheek Garantie

De nationale hypotheekgarantie is een garantie op hypotheken tot € 245.000,- (norm juli 2015). Als je, om bepaalde redenen, je hypotheek niet meer kunt betalen en je huis moet met verlies verkocht worden kan het zijn dat de NHG de restschuld voor je aflost.

Dit kan het geval zijn als je moet verkopen wegens relatiebeëindiging of als je onvrijwillig werkeloos bent of als je arbeidsongeschiktheid wordt. De NHG stelt strenge eisen en de bank moet een hypotheekdossier uitermate zorgvuldig samenstellen. De bank loopt minder risico en geeft daarom een lagere rente. Voor het verkrijgen van NHG betaal je 1% van het hypotheekbedrag.