zondag 11 november 2018

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Echtscheiding en de eigen woning


In mijn vak als hypotheekadviseur krijg ik vaak te maken met het fenomeen echtscheiding en de eigen woning. Of scheiding en de eigen woning, want voor samenwoners is een relatie einde net zo tragisch en de gevolgen van een gezamenlijke woning en een bijbehorende hypotheekschuld zijn hetzelfde. Laatst was bij een consumentenprogramma nog een verwarrende discussie over waarom je nog aansprakelijk bent voor de schuld terwijl in het echtscheidingsconvenant staat vermeld dat je ex de woning en de schuld op zich neemt.
In dit programma werd voorbij gegaan aan het contract dat er eerder was, namelijk het contract met de bank. Als je samen een woning gekocht hebt, heb je ook samen een hypotheekschuld aangeschaft.
Voor die schuld ben je beiden in zijn totaal aansprakelijk. Ook al ben je gescheiden, je bent aansprakelijk voor de hele schuld als de partner die in woning is gebleven stopt met betalen.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Als de liefde de gezamenlijke koopwoning heeft verlaten doe je er goed aan te (laten) onderzoeken of  één van de twee de hypotheek op zijn/haar eigen inkomen kan dragen. Je hebt er niet veel aan als je zelf beslist hebt dat de achterblijver de lasten kan dragen en als je dat opneemt in het convenant zonder de geldverstrekker hierin te kennen.
Als één van de partners in de woning wil blijven, moet gekeken worden of de bank de hypotheek op één naam wil zetten, er moet ook vastgesteld worden of er overwaarde of onderwaarde is die verdeeld moet worden. Als de bank geen toestemming geeft om de hypotheek op één naam te zetten, blijft er niets anders over dan te verkopen. Is het "blijvende" inkomen wel voldoende moet er "ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid" verleend worden. 
Dat klinkt eenvoudiger dan het is, je kunt hier het beste een hypotheekadviseur voor inschakelen.
Zodra het ontslag hoofdelijk verleend is, kan de akte van scheiding en deling bij de notaris getekend worden en de blijvende partner tekent de nieuwe hypotheekakte.

Laat je deze procedure achterwege, loop je altijd het risico aangesproken te worden door de hypotheekverstrekker als je ex zijn/haar verplichtingen niet na komt.
Daarbij kom je in de problemen als je zelf weer een hypotheek wilt sluiten, je hebt immers al een schuld op je naam.

Stap 1

De eerste stap bij echtscheidingsplannen en het gezamenlijk bezit van een eigen woning is dus ook onderzoeken of één van de twee wil blijven wonen en de mogelijkheden hiertoe onderzoeken.

Om klanten optimaal te kunnen adviseren heb ik een aantal jaren geleden de opleiding Financieel Echtscheiding Adviseur gevolgd. Want er komt meer kijken bij een scheiding, zoals verzekeringen die verdeeld moeten worden of de verdeling van de opgebouwde pensioenen.

Om problemen te voorkomen begin je bij scheidingsplannen en een koopwoning begin bij je hypotheekadviseur.



zaterdag 10 maart 2018

Kennis en kunde bij het hypotheekadvies


Kennis en kunde

Provisieverbod 

Vanaf januari 2013 geldt in de financiële branche een provisieverbod bij het afsluiten van complexe producten. Een hypotheek is een complex product.
Voor 2013 werden hypotheekadviseurs betaald door de bank en/of verzekeringsmaatschappij. De klanten zagen vaak niet wat de bank aan de adviseur betaalde.  Sommige klanten leefden ook in de veronderstelling dat de adviseur werkte uit idealistische overwegingen en leefde van de lucht en liefde voor de klant.
De ene bank betaalde meer dan de andere en soms konden er bij veel productie ook nog bonussen behaald worden.
De wetgever was bang dat adviseurs zich bij de keuze voor een bepaalde bank of een verzekeraar zich eerder lieten leiden door eigen belang dan door het belang van de klant.

Factuur

Sinds 2013 moeten wij direct aan de klant factureren. Dat heb ik altijd logischer gevonden. Jullie, mijn klanten zijn mijn opdrachtgevers, niet de banken.
Inmiddels heeft het Ministerie van Financiën de effecten van het provisieverbod geëvalueerd.
Een van de beoogde veranderingen was een cultuurverandering. Van product gedreven verkoop naar klantgerichte advisering.
Het is de bedoeling dat wij, adviseurs, het klantbelang centraal stellen. Op zich bijzonder dat daar wetgeving voor nodig was.  Als je een gedreven adviseur bent heb je dat altijd gedaan. Daar is geen wetgeving voor nodig.
Waar we wel aan moesten wennen is dat we de klant moesten vertellen dat hij ons moest betalen en hoeveel.  Daar zag ik tegenop maar eigenlijk ging dat vanzelf. Eerst moesten we onderzoeken wat onze concurrenten in rekening brachten en we moesten in kaart brengen hoeveel tijd er in een dossier ging zitten.
Ik heb zelf mijn weg hier wel in gevonden, ik spreek met mijn klanten een vaste prijs af en vertel wat ze daarvoor kunnen verwachten. Ik maak nog steeds een inschatting van de tijdsinvestering. Starters op de woningmarkt betalen minder dan doorstromers. Bij een volgende woning moet het hele hypotheekverleden in kaart gebracht worden. Ondernemers betalen weer wat meer dan particulieren.

Evaluatie van het provisieverbod

Nu zijn er dus evaluatierapporten verschenen over het leven na het provisieverbod.
En wat blijkt?
Een klant verwacht van zijn adviseur deskundigheid, dat is niet verrassend. Maar een klant wil ook het gevoel heb dat hij/zij de adviseur kan vertrouwen. De klant wil een adviseur die zich in zijn situatie verdiept. Een adviseur ook die zijn huiswerk doet. Een adviseur die een analyse en inventarisatie maakt nog voordat de klant een opdrachtbevestiging tekent.

Wat een klant wil is niet zo ingewikkeld, dat is wat elk mens wil

Je wilt een deskundige adviseur, die goed en duidelijk kan uitleggen. Die je gedurende het hele traject nauwgezet op de hoogte houdt. Een adviseur die zich in je situatie kan verplaatsen en die voor je knokt als het nodig is. Kortom je willt met respect behandeld worden.

Deskundigheid is de kennis,  het goed omgaan met de emotionele aspecten is de kunde.
Deze combinatie maakt ons vak zo boeiend.