Hypotheekveranderingen 2017

Het is bijna nieuwjaar,  over een kleine week is het 2017.

Voor het gemak en voor alle duidelijkheid zet ik de veranderingen in hypotheekland nog even op een rijtje.

Maximale hypotheek 101%

De Loan to Value is vanaf volgende week 101%, dat wil zeggen dat de maximale hypotheek op basis van het onderpand nog maar 101% van de waarde van de woning mag zijn. De bijkomende kosten bij de aankoop bedraagt ca. 6%. Dus bij een koopsom van € 150.000,- zijn de totale kosten € 9000,-. Je mag nog € 1.500,-, meelenen, dat betekent dat je in dit voorbeeld € 7.500,- aan eigen geld moet meebrengen.

Lagere hypotheek bij lage hypotheekrente

De woonquote (maximale woonlasten) worden ieder jaar opnieuw aangepast. De woonquote gaat volgend jaar iets omhoog, behalve als je een hypotheekrente hebt die lager is dan 2%. Dan kun je volgend jaar een iets lagere hypotheek krijgen.

Nationale Hypotheek Garantie

Vanaf volgend jaar wordt de kostengrens voor NHG vastgesteld aan de hand van de gemiddelde huizenprijs, voor 2017 is de maximale koopsom om voor NHG in aanmerking te komen € 245.000,- . Maximale hypotheek is dan € 245.000,- + 1%= € 247.245,-

Hoge belastingschijf? Hypotheekrenteaftrek maximaal 50%

Als je in een hoge belastingschijf zit wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar afgebouwd tot 38%.

Belastingvrije schenking

Volgend jaar is de hoge  belastingvrije schenking van € 100.000,- terug. Het maakt niet uit van wie je de schenking ontvangt. 

Voorwaarde: het bedrag moet gebruikt worden voor aankoop of verbouwing van je eigen huis.

Rest mij natuurlijk al mijn oude, nieuwe en toekomstige klanten een heel gelukkig 2017 te wensen.

Nieuwe hypotheekregels, wat verandert er en wanneer?

Veranderingen

We zijn het wel gewend dat er in januari zaken in hypothekenland wijzigen.
Er staan ons dit keer twee grote veranderingen te wachten:

De maximale hypotheek op basis waarde woning:

Mag er dit jaar nog 102% gefinancierd worden van de marktwaarde, volgend jaar (over ruim twee weken) is dat 101%. Dat betekent meer eigen geld inbrengen, zie maximale hypotheek.

De maximale hypotheek op basis van inkomen

De maximale hypotheekhoogte bij een rente van onder de 2% is volgend jaar beduidend lager.

Welke datum is leidend?

Tot eind vorig jaar was de aanvraagdatum van de offerte leidend. Als de offerte er was konden de opgevraagde stukken in januari en februari aangeleverd worden.

Sinds de invoering van de Mortgage Credit Directive brengen de meeste banken eerst een voorlopige offerte uit, de een noemt het een rentegarantie en de ander een garantievoorstel, Bij zo'n voorstel zit altijd een lijs met aan te leveren stukken Als de bank alle stukken goedgekeurd heeft volgt de officiële offerte. Door het versturen van die offerte geeft de bank het zogenaamde Finaal Akkoord.

Nu heeft de AFM bepaald dat niet de datum offerteaanvraag leidend is maar de datum van het Finaal Akkoord.

Gezien de drukte bij de banken en de hausse op de huizenmarkt gaat dit voor veel mensen (huizenkopers en hypotheekadviseurs) grote problemen opleveren.

1 maand uitstel

De hypotheek die voor 1 februari 2017 finaal akkoord zijn vallen onder de voorwaarden van 2016. 

Dit kan problemen opleveren wanneer het verzamelen van de benodigde stukken meer tijd vergt, Denk bijvoorbeeld aan echtscheidingsdocumenten of een medische keuring.

Nationale Hypotheekgarantie

De uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie heeft bepaald dat voor NHG hypotheek de aanvraagdatum leidend is (zoals we gewend waren).

Of de hypotheken met NHG ook aan de nieuwe regels moeten voldoen is nog niet duidelijk.

Ik hou jullie op de hoogte,

Bij vragen bel of mail:

info@mariannecroesadvies,nl

06-41588955

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Verkopersmarkt, de aankoopmakelaar en de hypotheekadviseur.

Als je op zoek bent naar een koopwoning zal het je niet ontgaan zijn, het is een verkopersmarkt.

De verkoper kan kiezen uit meerdere potentiële kopers voor zijn woning.

Vraagprijzen worden steeds vaker vervangen door vanaf prijzen. Verkopend makelaars geven aan dat het geen zin heeft om onder de vraagprijs te bieden maar houden zich hier regelmatig niet aan.

Erg frustrerend voor de klanten die de juiste route tot aankoop eigen woning bewandelen.

Ze hebben vast laten stellen wat de maximale hypotheek is en zijn op zoek naar een woning in de bijbehorende prijsklasse.

Als ze de verkopende makelaar bellen voor een bezichtiging krijgen ze regelmatig te horen wanneer ze de woning tezamen met andere belangstellenden kunnen komen bekijken.

Daarna krijgen ze de mogelijkheid om een bod te doen. Omdat de makelaar niet mag vertellen wat de "concurrenten" bieden ontstaat er een soort roulette.Als er überhaupt al concurrenten zijn.

Zit je te laag, gaat de woning naar een ander. Zit je te hoog, dan betaal je mogelijk teveel en is de kans aanwezig dat de waarde van de taxatie onder de de koopsom zit en dat kan problemen met de financiering opleveren.

Behalve op prijs kun je het ook winnen op snelheid.  

Dan ben je al voor je gaat bezichtigen in contact met een hypotheekadviseur en een aankoopmakelaar. Het liefst een hypotheekadviseur die snel kan handelen en een makelaar die ook een bouwkundige achtergrond heeft.

Het mooiste is als deze twee, de hypotheekadviseur en de aankoopmakelaar, hun krachten bundelen en zich samen inspannen om voor jullie het beste huis voor de beste prijs met de beste hypotheek te regelen.

Dat kan en zelfs tegen een gereduceerd tarief.

Een aankoopmakelaar kost al gauw € 1.750,- en een hypotheekadviseur € 2.850,-, . Dat is in totaal € 4.600,-.

Wij,  Rietveld Makelaardij  (Ronald Rietveld) en Marianne Croes Advies (Marianne Croes) bieden een aankooppakket voor € 3.950,-.

Dan heb je een goede weerstand tegenover de aankoopmakelaar, iemand die de onderhandelingen voor je voert, de voorwaarden en contracten controleert en met je doorneemt, een  visuele bouwkundige keuring voor je doet en het full service hypotheekadvies. Kortom,  je bent verzekerd van de kennis en ervaring van professionals die al heel lang actief zijn op de Almeerse Markt.

En dat is voor een verkopend makelaar ook een pluspunt. Hij wil voor zijn verkoper niet alleen de beste prijs, maar ook de zekerheid van een koper die de financiële zaken snel en goed kan regelen.

Bel of mail ons voor een afspraak of nadere informatie:

Ronald Rietveld, 06-54966569, ronald@rietveld.biz

Marianne Croes, 06-41588955, info@mariannecroesadvies.nl

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Mondelinge overeenstemming koop huis niet bindend

We hebben te maken met een verkopersmarkt, dat betekent dat een verkoper van een woning de kopers voor het kiezen heeft.

Een tijd geleden was het andersom, de kopers hadden keus te over.

Ik heb voor meerdere mensen de maximale hypotheek berekend en ik volg hun huizenjacht met spanning. 

Vroeger had een huis een vraagprijs. Onder de omschrijving stond dan bijvoorbeeld:

"vraagprijs € 180.000,- k.k."

KK betekent dat de kosten, zoals overdrachtsbelasting, voor rekening komt van de koper.

Als kandidaat koper deed je dan een bod van bijvoorbeeld € 170.000,-. Na wat heen en weer gebel tussen de partijen en eventueel de respectievelijke makelaars werd overeenstemming bereikt over een prijs van € 175.000,-. Er werd nog wat overlegd over zaken zoals gordijnen en oplevertijd. Als daar duidelijkheid over was kon een afspraak gemaakt worden voor het tekenen van de koopakte.

Tegenwoordig zie je op de diverse huizensites zoals Funda steeds vaker de volgende omschrijving staan:

"Vanaf prijs € 175.000,-,  vraagprijs € 180.000,-".

Dat wil zo ongeveer zeggen dat een bod onder de € 175.000,- niet eens serieus genomen wordt.

De bezichtigingen vinden ook vaak plaats in groepsverband.  In een tijdsbestek van 1 of 2 uur kunnen de belangstellenden door de woning lopen en desgewenst een bod doen.  Mijn klanten maken steeds meer mee dat ze een tijdstip op krijgen waarop ze een bod "mogen" doen. Dat is uitermate spannend, want je weet niet wat je rivalen bieden.

Stel dat je die € 175.000,- geboden hebt en je krijgt een telefoontje van de makelaar dat je bod geaccepteerd is.  

Dat heb ik deze week meegemaakt, mijn klant heeft de maximale hypotheek laten berekenen, ze belde enthousiast dat ze de woning van haar keuze had mogen kopen en we hebben een vervolgafspraak gemaakt om de hypotheek te regelen.

Gisteren werd ze gebeld door de makelaar dat er een hoger bod gedaan was en dat de verkopers dat bod wilden accepteren. Dus ze had toch geen huis gekocht.

Kan dat? Ja, dat kan.

Bij de koop/verkoop van een huis is mondelinge overeenstemming niet meer bindend.

Je hebt pas zekerheid als beide partijen hun handtekening onder de koopovereenkomst hebben gezet.

Wettelijk gezien staan de verkoper en zijn makelaar in hun recht. Is het een nette en integere manier van handelen? Daar kunnen we het nog eens over hebben.

Kosten Koper

Achter de vraagprijs van een bestaande woning staat meestal KK.
KK is de afkorting van Kosten Koper, dat betekent dat kosten zoals overdrachtsbelasting voor de koper zijn.

De kosten verbonden aan de koop van de woning zijn bijvoorbeeld de 2% overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de akte van overdracht, ook wel de transportakte genoemd. Dit is de akte waarbij de woning je eigendom wordt.

Je krijgt ook te maken met de financieringskosten.

Al die kosten bij elkaar bedragen 5% tot 6% van de koopsom.  Dit jaar mag je nog maar 2% meefinancieren, volgend jaar wordt dat 1% en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Dat betekent dat je steeds meer eigen geld moet meebrengen bij de aankoop van een woning.

In onderstaand schema zijn de kosten weergegeven. De overdrachtsbelasting is een vast gegeven van 2% van de koopsom, de overige kosten kunnen iets afwijken.

Vragen: bel of mail 06-41588955info@mariannecroesadvies.nl

	Voorbeeld financieringsopzet.
aankoop
koopsom		€ 175.000,00
overdrachtsbelasting		€ 3.500,00
notariskosten levering		€ 800,00
			€ 179.300,00
financieringskosten
notariskosten hypotheek		€ 901,00
taxatiekosten		€ 377,00
Borgtochtprovisie NHG		€ 1.785,00
adviesvergoeding		€ 2.850,00
kosten bankgarantie		€ 225,00
			€ 6.138,00
financieringsbehoefte			€ 185.438,00		€ 185.438,00
inbreng eigen middelen			-€ 6.938,00		-€ 8.688,00
max.hypotheek 2016			€ 178.500,00	2017	€ 176.750,00

Europese hypotheekregels en boeterente

De rente is laag, en vonden wij een aantal jaren geleden een percentage van 4,4% prima, een rente van 2,2% vinden we beter.

Als je een jaar of vijf geleden met de bank hebt afgesproken dat  je de rente van 4,4% 10 jaar lang zult betalen zit je aan die afspraak vast. 

Net zoals de bank je 10 jaar lang niet meer dan de afgesproken rente in rekening mag brengen als de rente stijgt.

Er wordt op dit moment veel geschreven over boeterente en er wordt gezegd dat de hoge boete verboden wordt. 

Deze uitspraken behoeven wat toelichting.

Boeterente is eigenlijk niet helemaal het goede woord, als je tussentijds je rentecontract met de bank openbreekt rekent de bank uit wat ze aan rente inkomsten misloopt.

Dus als de rente voor een vergelijkbare rentevast periode 2% lager is en je rente staat nog 5 jaar vast, moet je het misgelopen bedrag in een keer betalen. 

Hoe groter het verschil in rente en hoe langer de restant rentevast periode hoe hoger dit bedrag is.

De bank maakt van het mis te lopen bedrag dus 1 bedrag, dit heet de contante waarde.

Dat was zo, dat is zo en dat blijft zo.

Waar de berichten over gaan is dat Europa verbiedt dat geldverstrekkers bovenop de contante waarde nog een opslag rekenen. Dat mag niet meer.

Maar zonder kosten je rentecontract afkopen kan niet.

Wil je weten of het in jouw geval gunstig zou zijn? Neem rustig even contact met me op, als het verbreken van het rentecontract voor jou meer kost dan oplevert, hoor je dat ook. Dan weet je het in ieder geval zeker.

Marianne Croes

06-41588955

info@mariannecroesadvies.nl

of plan een afspraak in met de blauwe button rechts boven op de facebooksite Marianne Croes Advies

Webcam

Sinds kort biedt Marianne Croes Advies ook hypotheekadvies per webcam aan. Ik moest zelf even aan het idee wennen. Maar als aanvulling op de dienstverlening is het heel handig. Jij lekker thuis of op je werk en ik hier achter mijn laptop.
We zien elkaar, kunnen documenten delen en meteen uploaden en aan elkaar versturen.
Ik zie het niet als vervanging voor de persoonlijke gesprekken, maar als een aanvulling op de normale dienstverlening.  Ik stel me zo voor dat we een kennismakingsgesprek gewoon hier op kantoor doen , maar dat we later documenten of offertes per webcam samen doornemen We kunnen direct stukken uploaden en documenten delen.

Kun je de deur niet uit of heb je weinig tijd? Plan via de blauwe button hieronder een gesprek in en ik zie je binnenkort op mijn scherm.
--

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Nationale Hypotheek Garantie

Als je een hypotheek sluit kun je onder bepaalde voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie krijgen.
Tot 31 december 2016 is een van die voorwaarden dat het totaal van koopsom + bijkomende kosten niet meer bedraagt dan € 245.000,-.

Dat komt neer op een huis met een koopsom van € 231.132,-,  er wordt altijd uitgegaan van 6% bijkomende kosten (€ 13.868,-)

Het huis plus de kosten mag het bedrag van € 245.000,- niet te boven gegaan.

De maximale hypotheek op basis van het onderpand is dit jaar 102% van de koopsom, dus bij een koopsom van € 231.132,- is de maximale hypotheek € 235.754,-.

Volgend jaar wordt de kostengrens van de maximale hypotheek met NHG gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Zodra de gemiddelde huizenprijs bekend is zal ik hierover berichten.
Zoals het er nu naar naar uitziet ligt de gemiddelde huizenprijs iets boven de nu geldende maximale koopsom.

De geldverstrekker heeft de zekerheid dat in bepaalde situaties de hypotheek wordt terugbetaald. Als je bijvoorbeeld ten gevolge van een relatiebeëindiging de woning met verlies verkoopt, kan het zijn dat de NHG de restschuld van je overneemt. Er wordt altijd eerst gekeken naar de mogelijkheden van woningbehoud.

De bank loopt minder risico en geeft daarom een lagere rente voor een hypotheek met NHG,

Je betaalt overigens wel voor NHG, op dit moment is dat 1% over het hypotheekbedrag.

Meer weten?
Bel: 06-41588955
Mail: info@mariannecroesadvies.nl

Of klik op de blauwe button rechts boven op de facebook pagina  (contact met ons opnemen) om een webcamgesprek in te plannen.

Maximale hypotheek

Hoeveel kan ik lenen en hoeveel kost het me per maand?

Dat zijn de belangrijkste vragen voor iedereen die een huis wil kopen.

De maximale hypotheekhoogte wordt door twee factoren bepaald. Allereerst het inkomen uiteraard. Daar zijn woonquotes voor. We kunnen heel simpel uitrekenen wat voor maandlast je volgens die woonquotes per maand mag hebben en de hypotheekhoogte is dan zo vast te stellen.

Er wordt niet alleen naar het inkomen gekeken bij het bepalen van de maximale hypotheek maar ook naar de waarde  van de woning.
Met de koopprijs ben je er namelijk niet. Bij een bestaande woning betaal je 2 % van de koopsom aan overdrachtsbelasting,  dan komen de notariskosten, taxatiekosten, adviesvergoeding en eventueel de kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie erbij.

Al die kosten samen bedragen ca. 6 % van de koopsom. Als je een huis koopt van € 160.000,- komt er ongeveer € 9.600,- bij.
De tijd dat je alle kosten mee kon lenen in je hypotheek is voorbij. De maximale hypotheek van 106% wordt in een aantal jaren afgebouwd tot 100%.

In 2016 kun je nog 102% van de koopsom lenen, dus bij het voorbeeld van een koopsom van € 160.000,-  is dat 163.200,-. Dat betekent een benodigd bedrag aan eigen middel van € 6.400,-.
Volgend jaar is dat € 8.000,- en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Een bestaande woning moet getaxeerd worden, de meeste banken gaan uit van de laagste waarde van koopsom/taxatiewaarde.

De waarde die een taxateur op papier zet kan afwijken van de waarde die in de koopakte staat.

Als de getaxeerde waarde lager is kan dat problemen opleveren voor de financiering.
Als de getaxeerde waarde hoger is dan de waarde van de koopakte kan dat voordelig zijn. Dan zoeken we naar een bank die 102% van de getaxeerde waarde financiert. Dus minder eigen middelen nodig.

Een onafhankelijk hypotheekadviseur kent de voorwaarden van al die verschillende banken en beoordeelt per klant waar de hypotheek voor die speciale situatie het beste ondergebracht kan worden.

Vragen of advies nodig? Mail of bel, info@mariannecroesadvies.nl /06-41588955

We gaan online

Natuurlijk leven we al grotendeels online. Waar zouden we zijn zonder email, internet en Google?
Ik kan me het leven zonder mijn laptop niet meer voorstellen, zeker in mijn werk niet.

Een hypotheekberekening en een adviesrapport zijn natuurlijk veel makkelijker via een speciaal programma te produceren dan met pen en papier.

Sinds een paar jaar ben ik een fanatiek gebruiker van de cloud. Ik ben in de wolken zou je kunnen zeggen. Waar ik ook ben, ik kan mijn mail lezen en beantwoorden en ik kan mijn klantendossiers zowel thuis als op kantoor inzien.

Dus je zou kunnen zeggen dat ik met de tijd meega. Ik trok de lijn aldoor bij het geven van hypotheekadvies online. Het leek me vreemd en onpersoonlijk. Maar het online advies wint steeds meer terrein en toen ik een paar weken geleden benaderd werd door 24 Sessions, besloot ik er een proefsessie aan te wagen.

En nu ben ik mijn bedrijf aan het inrichten op deze extra services: hypotheekadvies online.

Ik heb de afgelopen dagen diep nagedacht hoe ik deze vorm van advies vorm kan geven. Als adviseur wil je weten met wie je te maken hebt, je moet een inventarisatie maken voordat je een advies kan uitbrengen en jij als klant wilt weten wie je adviseur is.
Ik denk dat deze vorm van advies het meest geschikt is voor starters. Iedereen is hard aan het werk en druk met de rest van het leven.

Stel nu dat ik me in je situatie kan verdiepen voordat we elkaar via het scherm aankijken, stel dat we een afspraak online maken op een voor ons allebei geschikt tijdstip. Stel dat we tijdens een sessie documenten kunnen delen en stukken naar elkaar kunnen versturen.

Dan vraag ik je eerst een inventarisatieformulier in te vullen, dan ga ik aan het werk en we ontmoeten elkaar online. Ik geef je een advies, het is net of we tegenover elkaar in mijn spreekkamer zitten. Maar we zitten allebei achter ons eigen scherm. Als we besluiten met elkaar door te gaan, krijg je van mij een lijstje met benodigde stukken. Die scan je in en mailt de documenten. Dan kunnen we er samen voor zorgen dat de hele procedure soepel en snel verloopt.

Dan kan ik je korting geven, want je doet een gedeelte van het werk zelf, ik hoef geen documenten in te scannen en te kopiëren.

Dan kunnen we het hele traject door op de tijdstippen dat we willen, telefonisch contact blijft natuurlijk altijd mogelijk.

En wil je alsnog een real life gesprek kan dat ook.

Ik ga nog even oefenen en ik kom bij je terug, ik kijk ernaar uit je te ontmoeten, persoonlijk of via mijn beeldscherm. En dat is eigenlijk net zo persoonlijk heb ik ondervonden.

Dus wil je een eerste huis kopen, een volgend huis of wil je je hypotheek oversluiten?

Bel even 06-41588955, of mail naar info@mariannecroesadvies.nl, of vul het contactformulier op de website www.mariannecroesadvies.nl en we spreken elkaar.

Dan kunnen we altijd nog beslissen hoe we elkaar willen ontmoeten.

Vriendelijke groet en tot ziens,

Marianne Croes

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Starter, kun je kopen of niet?

Je bent jong, hebt een leuke baan en je woont nog bij je ouders. Best prima, maar eens wil je een plekkie van jezelf.
Huren is niet eenvoudig, je verdient niet genoeg voor een vrije sector huurwoning en je komt de eerste jaren nog niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Er zijn genoeg leuke appartementen te koop, sommigen van je vrienden hebben er al een gekocht.
Het lijkt je wel wat maar je weet niet waar je moet beginnen.

Dat is simpel, je begint hier:

Stel, je ziet een appartement met een vraagprijs van € 120.000,- k.k. , laten we er voor het gemak even van uitgaan dat dit ook de koopsom is.
Met die € 120.000,- ben je er niet. Er komen kosten bij (zoals overdrachtsbelasting, leveringsakte notaris, kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie en de kosten voor de financiering). In totaal heb je ca. € 128.000,- nodig.

Stel :je hebt een jaarinkomen van € 30.000,-, dan krijg je bij een rente van 2% een hypotheek op inkomen van € 135.000,-.

Door de crisis en de daling in huizenprijzen de afgelopen jaren zijn er nogal wat restschulden ontstaan. De huizen zijn zo in waarde gedaald dat de hypotheek hoger is dan die waarde.

Daarom heeft de overheid besloten dat niet alle kosten nodig voor de aankoop van een woning mee geleend mogen worden. Dit jaar is de maximale hypotheek op basis van de waarde van het huis 102% van de koopsom. Volgend jaar is dat 1%, en in 2018 100%.
Over anderhalf jaar moeten allen bijkomende kosten uit eigen middelen betaald worden.

In bovenstaande situatie betekent dat:
Koopsom € 120.000,- + 2% = € 122.400,-
Benodigd € 128.000,-
Eigen inbreng € 128.000,- -/- € 122.400,- =  € 5.600,-.

Volgend jaar is dan € 128.000,- -/- € 121.200 = € 6.800,-

Er is op dit moment een discussie gaande of het al dan niet verantwoord is voor een deel van de bijkomende kosten een aanvullend krediet te sluiten.

De een is er voor, de ander is er tegen. Ik wil dat per geval en per persoon bekijken. De bijkomende last moet dan wel passen in de maximale hypotheek op inkomen.

Ik geef starters in ieder geval korting op de advies-en bemiddelingskosten, misschien kunnen we praten over een betalingsregeling voor deze kosten.

Misschien willen en kunnen je ouders helpen met een eenmalige schenking.

We kunnen in ieder geval samen eens naar een oplossing kijken, want huren is in veel gevallen geen optie.

Rente en de maximale hypotheek

De meeste mensen weten het: hoe lager de rente, hoe hoger de maximale hypotheek is. Dat is logisch, hoe lager de rente, hoe lager de maandlast. Dus bij 3% rente is je maximale hypotheek beduidend hoger dan bij 6%.

Maar de banken werken volgens wettelijke vastgestelde rekenregels voor een maximale hypotheek. Daarvoor zijn diverse tabellen in het leven geroepen, En als je in een ander tabel terechtkomt kan dat een enorme invloed hebben op de maximale hypotheek.

Het lijkt dus logisch dat je een hogere hypotheek krijgt bij een lagere rente. Dat is niet zo als je door een rentewijziging (in dit geval een renteverlaging) met een andere tabel moet rekenen.

Voorbeeld:

Klant wil een hypotheek van € 303.000,-
Bij een rente van 2,51% krijgt klant op basis van zijn inkomen een hypotheek van 312.000,-.
Niets aan de hand dus Op het moment van aanvragen is de rente gedaald naar 2,49% (een verschil van 0,2%)  volgens de toets krijgt klant bij deze lagere rente een hypotheek van € 297.948,-

Een verlaging van 0,2 % rente levert een verlaging van de maximale hypotheek op van € 14.052,-
De verlaging in maandlast is ca. € 30,-.

Soms moet je dus aan je bank vragen of je iets meer rente mag betalen, of je moet de hypotheek langer vastzetten.

MCD

Mortgage Credit  Directive.

De wereld verandert, de hypothekenrichtlijnen veranderen en wij veranderen mee.

Op 21 maart 2016 gaat in Nederland de Europese hypothekenrichtlijn in werking.
Het doel van de wet is de Europese  markt voor hypotheken op een gelijkwaardig niveau te brengen.

De banken, de adviseurs en de consumenten worden geconfronteerd met het effect van deze wet.

Jullie, de klanten worden in de hele EU op gelijke wijze beschermd bij het aangaan van een hypotheek, de kosten van een hypotheek worden internationaal beter vergelijkbaar.

De banken moeten hun processen aanpassen en ook wij, de adviseurs, zullen een iets andere werkwijze moeten gaan hanteren.

Het grootste verschil zit in het ontvangen van de hypotheekofferte en het tijdstip van het aanleveren van de stukken.
Nu is het de volgorde:

• adviesgesprek en bepalen maximale hypotheek
• aanvragen offerte
• doornemen offerte, waarin bepaalde voorbehouden staan. Bijvoorbeeld dat het inkomen van de klant en de waarde van het huis naar tevredenheid van de bank moeten zijn.
• verzamelen stukken (koopakte, inkomensstukken etc.)
• offerte en gevraagde documenten naar de bank
• de bank beoordeelt het dossier meermalen en na de laatste beoordeling geven ze een finaal akkoord.
• Pas na het ontvangen van het finaal akkoord weten we zeker of de bank de hypotheek daadwerkelijk verstrekt.

Een offerte is een aanbieding waarin voorbehouden staan opgenomen, na invoering van de MCD moet de bank direct een Bindend Krediet Aanbod doen. De bank kan zo'n aanbod niet meer intrekken. Het gevolg is dat de bank een compleet dossier moet hebben voordat ze een dergelijk aanbod doen. De klant heeft wel een wettelijk bedenktijd van 14 dagen.

De volgorde wordt:

• adviesgesprek en bepalen maximale hypotheek
• verzamelen stukken, dus ook koopakte, BKR uitdraai en zo mogelijk taxatierapport.
• de bank beoordeelt de stukken en het finaal akkoord ontvangt de adviseur/de klant het Bindend Krediet Aanbod.

Niet alle banken zullen het nieuwe systeem tegelijk toepassen. Minister Dijsselbloem heeft laten weten dat de Mortgage Credit Directive pas komende zomer doorgevoerd zal worden.

De ABNAMRO heeft laten weten dat ze de MCD op 14 maart 2016 implementeren, de ING volgt een week later en er zijn ook banken die wachten tot het echt moet, dus komende zomer.

Ook de nieuwe werkwijze zal bij diverse banken verschillen.

De ING houdt vast aan bovengenoemde volgorde, dat betekent dus, dossier compleet en een heel snel finaal akkoord. Dat is een voordeel, we wachten op dit moment eindeloos op een finaal akkoord, net als gevolg uitstellen ontbindende voorwaarden. Dit brengt voor alle partijen veel onzekerheid met zich mee.

Er zijn ook banken die werken met een voorbeeldofferte. Dit heeft als voordeel dat je de rente vast kunt zetten als er een stijging verwacht worden. De klant zal dan twee keer moeten tekenen, de voorbeeldofferte en daarna het Bindend Krediet Aanbod.

We houden jullie op de hoogte. Een hypotheekadviseur zal  in het eerste gesprek zijn klanten aanraden zoveel mogelijk documenten te verzamelen.

Maar ach, veel adviseurs deden dat al.

Voor een uitgebreide opsomming van benodigde documenten, bel even 06-41588955 of mail naar info@mariannecroesadvies.nl