zondag 11 november 2018

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Echtscheiding en de eigen woning


In mijn vak als hypotheekadviseur krijg ik vaak te maken met het fenomeen echtscheiding en de eigen woning. Of scheiding en de eigen woning, want voor samenwoners is een relatie einde net zo tragisch en de gevolgen van een gezamenlijke woning en een bijbehorende hypotheekschuld zijn hetzelfde. Laatst was bij een consumentenprogramma nog een verwarrende discussie over waarom je nog aansprakelijk bent voor de schuld terwijl in het echtscheidingsconvenant staat vermeld dat je ex de woning en de schuld op zich neemt.
In dit programma werd voorbij gegaan aan het contract dat er eerder was, namelijk het contract met de bank. Als je samen een woning gekocht hebt, heb je ook samen een hypotheekschuld aangeschaft.
Voor die schuld ben je beiden in zijn totaal aansprakelijk. Ook al ben je gescheiden, je bent aansprakelijk voor de hele schuld als de partner die in woning is gebleven stopt met betalen.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Als de liefde de gezamenlijke koopwoning heeft verlaten doe je er goed aan te (laten) onderzoeken of  één van de twee de hypotheek op zijn/haar eigen inkomen kan dragen. Je hebt er niet veel aan als je zelf beslist hebt dat de achterblijver de lasten kan dragen en als je dat opneemt in het convenant zonder de geldverstrekker hierin te kennen.
Als één van de partners in de woning wil blijven, moet gekeken worden of de bank de hypotheek op één naam wil zetten, er moet ook vastgesteld worden of er overwaarde of onderwaarde is die verdeeld moet worden. Als de bank geen toestemming geeft om de hypotheek op één naam te zetten, blijft er niets anders over dan te verkopen. Is het "blijvende" inkomen wel voldoende moet er "ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid" verleend worden. 
Dat klinkt eenvoudiger dan het is, je kunt hier het beste een hypotheekadviseur voor inschakelen.
Zodra het ontslag hoofdelijk verleend is, kan de akte van scheiding en deling bij de notaris getekend worden en de blijvende partner tekent de nieuwe hypotheekakte.

Laat je deze procedure achterwege, loop je altijd het risico aangesproken te worden door de hypotheekverstrekker als je ex zijn/haar verplichtingen niet na komt.
Daarbij kom je in de problemen als je zelf weer een hypotheek wilt sluiten, je hebt immers al een schuld op je naam.

Stap 1

De eerste stap bij echtscheidingsplannen en het gezamenlijk bezit van een eigen woning is dus ook onderzoeken of één van de twee wil blijven wonen en de mogelijkheden hiertoe onderzoeken.

Om klanten optimaal te kunnen adviseren heb ik een aantal jaren geleden de opleiding Financieel Echtscheiding Adviseur gevolgd. Want er komt meer kijken bij een scheiding, zoals verzekeringen die verdeeld moeten worden of de verdeling van de opgebouwde pensioenen.

Om problemen te voorkomen begin je bij scheidingsplannen en een koopwoning begin bij je hypotheekadviseur.



zaterdag 10 maart 2018

Kennis en kunde bij het hypotheekadvies


Kennis en kunde

Provisieverbod 

Vanaf januari 2013 geldt in de financiële branche een provisieverbod bij het afsluiten van complexe producten. Een hypotheek is een complex product.
Voor 2013 werden hypotheekadviseurs betaald door de bank en/of verzekeringsmaatschappij. De klanten zagen vaak niet wat de bank aan de adviseur betaalde.  Sommige klanten leefden ook in de veronderstelling dat de adviseur werkte uit idealistische overwegingen en leefde van de lucht en liefde voor de klant.
De ene bank betaalde meer dan de andere en soms konden er bij veel productie ook nog bonussen behaald worden.
De wetgever was bang dat adviseurs zich bij de keuze voor een bepaalde bank of een verzekeraar zich eerder lieten leiden door eigen belang dan door het belang van de klant.

Factuur

Sinds 2013 moeten wij direct aan de klant factureren. Dat heb ik altijd logischer gevonden. Jullie, mijn klanten zijn mijn opdrachtgevers, niet de banken.
Inmiddels heeft het Ministerie van Financiën de effecten van het provisieverbod geëvalueerd.
Een van de beoogde veranderingen was een cultuurverandering. Van product gedreven verkoop naar klantgerichte advisering.
Het is de bedoeling dat wij, adviseurs, het klantbelang centraal stellen. Op zich bijzonder dat daar wetgeving voor nodig was.  Als je een gedreven adviseur bent heb je dat altijd gedaan. Daar is geen wetgeving voor nodig.
Waar we wel aan moesten wennen is dat we de klant moesten vertellen dat hij ons moest betalen en hoeveel.  Daar zag ik tegenop maar eigenlijk ging dat vanzelf. Eerst moesten we onderzoeken wat onze concurrenten in rekening brachten en we moesten in kaart brengen hoeveel tijd er in een dossier ging zitten.
Ik heb zelf mijn weg hier wel in gevonden, ik spreek met mijn klanten een vaste prijs af en vertel wat ze daarvoor kunnen verwachten. Ik maak nog steeds een inschatting van de tijdsinvestering. Starters op de woningmarkt betalen minder dan doorstromers. Bij een volgende woning moet het hele hypotheekverleden in kaart gebracht worden. Ondernemers betalen weer wat meer dan particulieren.

Evaluatie van het provisieverbod

Nu zijn er dus evaluatierapporten verschenen over het leven na het provisieverbod.
En wat blijkt?
Een klant verwacht van zijn adviseur deskundigheid, dat is niet verrassend. Maar een klant wil ook het gevoel heb dat hij/zij de adviseur kan vertrouwen. De klant wil een adviseur die zich in zijn situatie verdiept. Een adviseur ook die zijn huiswerk doet. Een adviseur die een analyse en inventarisatie maakt nog voordat de klant een opdrachtbevestiging tekent.

Wat een klant wil is niet zo ingewikkeld, dat is wat elk mens wil

Je wilt een deskundige adviseur, die goed en duidelijk kan uitleggen. Die je gedurende het hele traject nauwgezet op de hoogte houdt. Een adviseur die zich in je situatie kan verplaatsen en die voor je knokt als het nodig is. Kortom je willt met respect behandeld worden.

Deskundigheid is de kennis,  het goed omgaan met de emotionele aspecten is de kunde.
Deze combinatie maakt ons vak zo boeiend.


woensdag 25 oktober 2017

Hypotheken in 2018

1. NHG grens omhoog
Is de kostengrens voor een woning met Nationale Hypotheekgarantie dit jaar nog € 245.000,- in 2018 wordt die grens 265.000,-.
De NHG houdt standaard rekening met 6% bijkomende kosten. Die 6% zitten in het bedrag van € 265.000,-. Een  bestaande woning mag dus maximaal € 250.000,- kosten om voor NHG in aanmerking te komen.
Als je investeert in energiebesparing wordt de kostengrens ruim € 280.000,-.

De kostengrens is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs, de forse stijging van de kostengrens is dan ook een gevolg van de gestegen huizenprijzen.

De Nationale Hypotheekgarantie schiet te hulp als er een restschuld ontstaat door bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid, werkeloosheid of echtscheiding.  Als de woning verkocht moet worden met een restschuld kan, onder voorwaarden, de schuld kwijtgescholden worden.

Sinds 2013 bedraagt de borgtocht die je betaalt voor NHG 1% van het hypotheekbedrag. Vereniging Eigen Huis ijvert voor een halvering van dit tarief.

2. Verlaging maximale hypotheek op basis waarde onderpand (loan to value)

De maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van het onderpand is de laatste jaren aldoor met 1% afgebouwd. En in 2018 is de 100% bereikt. Dat betekent dat je maximale hypotheek niet meer bedraagt dan de marktwaarde, de bijkomende kosten moeten uit eigen middelen komen.

Wil je nog profiteren van de loan to value van 101% moet de bindende offerte van de bank nog dit jaar binnen zijn. Er geldt geen respijttermijn.

3. Maximale hypotheek op basis inkomen (loan to income)

De hypotheeknormen blijven zo’n beetje gelijk, Voor 2 verdieners wordt het iets gunstiger. Dit jaar mag nog 60% van het laagste inkomen meegenomen worden, dat wordt in 2018 70%.

4. Beperking hypotheekrenteaftrek

Sinds 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens beperkt (> 68.000,-). Dit jaar is het percentage nog 50%. Vanaf 2020 gaat de inperking in grotere stappen tot de nog in te voeren vlaktaks (1  belastingtarief voor iedereen). We moeten afwachten hoe de belastingherziening eruit gaat zien).
In ieder geval zal de verlaging IB tarief zorgen voor een dempend effect van de afbouw hypotheekrenteaftrek.


5.Bureau Krediet Registratie

Minister Dijsselbloem wil een aanpassing van de werkwijze van het BKR. Hierdoor moeten onterechte negatieve registraties eenvoudiger ongedaan worden gemaakt.
Alle kredieten van € 250,- staan geregistreerd bij het BKR. Tegenwoordig ook een telefoonabonnement met een duur telefoontje. Als er tijdig betaald wordt blijft je registratie positief.
Niets aan de hand, een goed afbetaald krediet kan zelfs een aanbeveling zijn bij het sluiten van een hypotheek.

Als er problemen zijn met de afbetaling krijg je een negatieve registratie. Deze kan gevolgen hebben voor het sluiten van een ander krediet of bij de aanvraag van een hypotheek.
Als het gaat om de registratie van een kleine, inmiddels afgeloste schuld kan deze negatieve registratie verwijderd worden.

Anders blijft een negatieve registratie 5 jaar lang een struikelblok.

6. De Wet Hillen,







dinsdag 26 september 2017

Hypotheek en pensioen

Binnen afzienbare tijd met pensioen? Laat je hypotheek checken.


Wij zijn met zijn allen al jaren huizen aan het kopen en ik sluit al jaren hypotheken.
Tijd om eens stil te staan bij onze toekomst, onze woonomstandigheden en onze hypotheek.


Aflossingsvrij


De meeste 55 plussers hebben een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Op zich geen drama, de meesten hebben flink wat overwaarde in de woning en het aflossingsvrije deel kan gewoon doorlopen en afgelost worden bij de verkoop van de woning.

Juridische looptijd?


Sommige banken hebben in de offerte en algemene voorwaarden geen einddatum voor de aflossingsvrije hypotheek opgenomen. Dat deel wordt na 30 jaar verlengd en afgelost uit de verkoopopbrengst.

Andere banken hebben wel een juridische looptijd opgenomen van bijvoorbeeld 30 jaar. Dat betekent dat de hypotheek na 30 jaar afgelost moet worden.
Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,- en je huis is inmiddels € 250.000,- waard, dan hoef je je eigenlijk geen zorgen te maken.  Maar je moet wel even laten controleren of de hypotheek ook nog passend is bij je nieuwe, eventueel verminderde inkomen.

Als de juridische looptijd na 30 jaar afloopt wordt je hypotheek ook getoetst op inkomen, als de woonlast volgens de huidige normen te hoog is voor je inkomen, zou de bank kunnen verlangen dat je je huis verkoopt en de hypotheek aflost.

De ING heeft een nieuwe campagne : Opnieuw klaar voor de toekomst


De bank heeft een pakket aan maatregelen om ervoor te zorgen dat klanten die hun pensioen zien naderen dat zonder zorgen over hun hypotheek kunnen doen.

Maar of je nu een hypotheek bij de ING hebt of bij een andere bank, maak even een afspraak.
We kunnen vaststellen of je hypotheek pensioenproef is of dat er nog een aanpassing dient plaats te vinden.


Bel 06 41588955 of mail info@mariannecroesadvies, of vul de bon in op www.mariannecroesadvies.nl

Ik neem altijd binnen 24 uur contact met je op.

woensdag 3 mei 2017

Echtscheiding en de eigen woning

"Elk afscheid betekent de geboorte van een herinnering"(Salvador Dali)


Overweeg je een echtscheiding en weet je niet waar je moet beginnen?

Het is een zware beslissing uit elkaar te gaan. Soms beslist één van de twee dat er niet meer genoeg "samen" is en soms kom je samen tot die conclusie.
De emoties kunnen in deze periode hoog oplopen, zo hoog dat communicatie haast niet mogelijk is. Toch moeten er juist in deze tijd belangrijke beslissingen genomen worden.

Marianne Croes Advies, verstand van hypotheken en echtscheiding

Het is belangrijk elkaar met respect te blijven behandelen. Voor de kinderen maar ook voor jullie zelf. Het is zo fijn om de goede herinneringen de rest van je leven mee te kunnen nemen. Eén van de belangrijkste punten bij een echtscheiding is de eigen woning. Wil en kan één van tweeën in de woning blijven en waar gaat de ander wonen?
Wat is niet fijn gedurende zo'n moeilijk traject begeleid te worden door iemand met verstand van zaken maar ook met gevoel.

Zodat jullie na de scheiding kunnen zeggen:

"Het is voorbij, maar het is mooi geweest en met respect nemen wij afscheid van dit huwelijk"