Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Heel lang geleden heb ik op een cursus geleerd in een gesprek met klanten niet te verzanden in onbegrijpelijke vaktermen en afkortingen.

Want wat zouden de meeste klanten denken als ze op de simpele vraag: " Ik heb een huis op het oog van € 200.000,-. Wat is mijn maximale hypotheek?" als antwoord krijgen: de LTI is € 250.000,- en de LTV is € 206,000,-".

Daar heb je niet veel aan toch?

LTI

Dit is de loan to income. Dus dat is de maximale hypotheek die je op basis van je inkomen kunt krijgen. Hoe meer je verdient hoe hoger je maximale hypotheek op basis van je inkomen is.

LTV

Deze afkorting staat tot loan to value.

Dit is de maximale hypotheek op basis van de waarde van het onderpand. Stel je koopt een huis met een marktwaarde van € 200.000,-, dan krijg je een hypotheek van 103% van die waarde, dus van 206.000,-.

Vanaf 2012 wordt de maximale Loan to income afgebouwd.

Bij een huis met een koopsom van € 200,000,- heb je een financieringsbehoefte van ca.€ 212.000,-.

(€ 200.000,- x  106 = € 212.000,-) .

Bij een woning van € 200.000,- heb je dus een  bedrag aan eigen middelen nodig van € 6.000,-.

De LTV wordt afgebouwd. In 2012 kon je op basis van de prijs van de woning alle kosten meefinancieren, in 2018 is de LTV 100%.

Dus bij een woning van € 200.000,- heb je € 12.000,- aan eigen middelen nodig.

Heb je vragen over jouw LTV of LTI?

Bel of mail me even.

Wanneer kun je een beroep doen op de NHG

We kunnen allemaal in de situatie komen dat je de maandelijkse hypotheeklast niet kunt opbrengen.

Als je een hypotheek hebt met Nationale Hypotheek Garantie kan een eventuele restschuld kwijtgescholden worden.

Er zijn vier redenen waarom een eventuele restschuld kwijtgescholden wordt:

• je relatie is beëindigd en het huis en de hypotheek staan op twee namen. De hypotheek kan niet op één inkomen gedragen worden
• je bent niet-verwijtbaar werkeloos
• je bent arbeidsongeschikt
• je partner is overleden

Je blijft alleen over en je kunt de hypotheek niet meer betalen

Als één van deze zaken zich voordoet is het van belang dat je contact opneemt met je geldverstrekker. Probeer betalingsachterstanden zo veel mogelijk te voorkomen.

De hypotheekadviseur doet een vermogens-en inkomenstoets. Woningbehoud heeft uiteraard de voorkeur. Soms wordt een klein deel van de schuld kwijtgescholden zodat je toch in de woning kunt blijven wonen.

De bank moet toestemming geven tot verkoop van de woning, pas na de verkoop wordt een beslissing genomen over kwijtschelding.

Om daarvoor in aanmerking te komen moet:

• de woning onderhands verkocht zijn
• de woning moet netjes zijn, schade of achterstallig onderhoud kunnen een lagere verkoopprijs tot gevolg hebben
• en je moet alles gedaan hebben om het verkoopverlies zo klein mogelijk te houden.

Om eventueel in aanmerking te komen voor kwijtschelding van een restschuld moet het hypotheekdossier vlekkeloos zijn. Het is daarom logisch dat een bank pas finaal akkoord geeft als het dossier helemaal klopt en compleet is.

Als je in de problemen komt met de betaling van je hypotheek, neem snel contact op met je bank of je hypotheekadviseur. Misschien kan één van jullie de hypotheek wel betalen en anders kan misschien de NHG uitkomst bieden. 

Soms is de beslissing van de NHG negatief, dan kan je adviseur je helpen bezwaar aan te tekenen.

Het belangrijkste is snel actie te ondernemen en zoek hulp, bij je hypotheekadviseur of je bank.

Kinderalimentatie anno 2015

Veranderingen per 1 januari 2015

De Wet Hervorming kindregelingen werd van kracht. Doel van deze wet is vereenvoudiging van het stelsel, betaald werk te stimuleren en inkomensondersteuning waar nodig.

Tot en met 2014 waren er 11 kindregelen, sinds januari 2015 nog maar 4.

• kinderbijslag
• kindgebonden budget
• combinatiekorting
• kinderopvangtoeslag

De overige regelingen zijn in bovenstaande regelingen opgenomen of afgeschaft.

Belangrijk:

• De aftrekpost "Levensonderhoud Kinderen" (LOK) is afgeschaft. Degenen die kinderalimentatie betalen kunnen deze aftrekpost niet meer opvoeren.
• De alleenstaande-ouderkorting is vervallen en ook de inkomensafhankelijke aanvullende alleenstaande-ouderkorting voor de werkende alleenstaande ouder met een kind jonger dan 16 is vervallen.
• Alleenstaande ouders met een kindgebonden budget krijgen een extra toeslag, de alleenstaande ouderkop. Deze toeslag bedraagt maximaal € 3.050,- per jaar bij een inkomen tot € 19.463,-. Bij een inkomen boven dit bedrag wordt kindgebonden  budget en alleenstaande ouderkop gekort met 6,75% over het meerdere.

De alleenstaande ouderkop kan invloed hebben op de hoogte van de te ontvangen kinderalimentatie.

Ook de afschaffing van de LOK heeft effect op de hoogte van de alimentatie. De draagkracht wordt door het vervallen van deze aftrekpost lager.

De situatie kan ontstaan dat door de kinderbijslag en het kindgebonden budget in de behoefte van het kind wordt voorzien en er geen alimentatie meer verschuldigd is. Dit zal niet voor alle gevallen opgaan. 

Maar dat de regelingen invloed hebben op de hoogte van de kinderalimentatie is duidelijk.

I

Ziek of werkeloos en je hypotheek

Langdurig ziek of werkeloos, je hypotheek moet betaald worden.

Je hebt een leuke baan met een vast inkomen en je bent bovendien de trotse eigenaar van een huis. De hypotheek en de vaste lasten zijn afgestemd op je salaris. Maar wat gebeurt er met je inkomen bij arbeidsongeschiktheid of werkeloosheid?

Arbeidsongeschiktheid

Als je in loondienst bent en ziek wordt is de werkgever gedurende twee jaar verplicht om 70% van je loon door te betalen. De werkgever mag maximaal 170% van het salaris in twee  jaar betalen. In de meeste gevallen wordt het eerste jaar 100% en het tweede jaar 70% doorbetaald. Als je inkomen hoger is dan € 50.065 (2012) dan hoeft je werkgever over het meerdere geen 70% uit te betalen.

Let op: controleer of je werkgever 100 of 70% uitbetaalt.

WIA

Ben je na twee jaar nog steeds arbeidsongeschikt, dan heb je misschien recht op een uitkering via de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). Deze wet is in december 2005 in werking getreden en is de opvolger van WAO. In de WIA wordt gekeken naar wat je nog wel kunt.

UWV

Het UWV (uitkeringsinstituut Werknemers Verzekeringen) beoordeelt na aan ziekteperiode van twee jaar  de mate van arbeidsongeschiktheid. Het UWV stelt het loonverlies vast, dit is het percentage dat je minder kunt verdienen dan voordat je ziek werd. Als je minder dan 35% arbeidsongeschikt bent blijf je in principe gewoon in dienst bij je werkgever. Indien nodig en mogelijk met aanpassingen van functie of werkplek. Als aanpassingen onmogelijk zijn kan de werkgever na twee jaar een ontslagvergunning aanvragen en kom je in aanmerking voor een WW uitkering.

WIA kent twee uitkeringen

1. IVA, de inkomensvoorzieningVolledig Arbeidsongeschikten, je bent voor 80% of meer arbeidsongeschikt en er is geen kans op herstel. Een IVA uitkering is de eerste twee maanden 75% van het laatstverdiende loon en daarna 70%. Er wordt uitgegaan van een maximaal dagloon van € 191,82 (jaarsalaris € 50.062,-)
2. WGA, Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsongeschikten, deze regeling geldt bij een loonverlies van 35-80%, je krijgt een uitkering die afhankelijk is van het percentage dat je arbeidsongeschikt bent.

Binnen de WGA zijn drie mogelijkheden: de loongerelateerde uitkering, de loonaanvullingsuitkering en de vervolguitkering.

De loongerelateerde WGA uitkering

Je kunt een loongerelateerde uitkering krijgen als je 26 van de laatste 36 weken voor de ziekmelding gewerkt hebt. Deze uitkering is gebaseerd op het vroegere loon, het arbeidsverleden en het eventuele huidige loon. Hoe meer je verdient met werken, hoe hoger het totale inkomen.

Met andere woorden, hoe meer je je restcapaciteit benut, hoe meer geld er binnenkomt.

De duur van de loongerelateerde uitkering is afhankelijk van het arbeidsverleden en de uitkeringsduur is minimaal 3 en maximaal 38 maanden.

WGA loonaanvullingsuitkering

Deze uitkering geldt voor mensen die geen loongerelateerde uitkering (meer) krijgen en ten minste 50% verdienen van wat zij kunnen verdienen. 

Rekenvoorbeeld: Je verdient  € 2000,- per maand, je bent 50% arbeidsongeschikt verklaard door het UWV, je restcapaciteit is € 1000,-, je vindt een baan en verdient € 800,- per maand. Je komt dan voor een loonaanvullingsuitkering in aanmerking. Je inkomen wordt dan: 70% van € 1000,- = € 700,- en een salaris van € 800,- dit is totaal € 1.500,-

WGA vervolguitkering

Deze uitkering is voor mensen die geen loongerelateerde uitkering (meer) krijgen en die niet werken of minder dan 50% verdienen van wat zij kunnen verdienen. Deze uitkering bedraagt een bepaald deel van het minimumloon (afhankelijk van het uitkeringspercentage). 

De WGA uitkering is eigenlijk een aanvulling op je eigen inkomsten uit arbeid. Je zorgt zelf voor het deel dat je nog wel kunt verdienen.

Werkeloosheid

Bij werkeloosheid ontvang je een uitkering als je voldoet aan de wekeneis. Je moet in de laatste 36 weken minimaal 26 weken hebben gewerkt. Om in aanmerking te komen voor verlenging van de uitkering moet je voldoen aan de jareneis. Je moet van de 5 voorgaande kalenderjaren 4 jaar in loondienst hebben gewerkt.

De werkeloosheidsuitkering bedraagt de eerste twee maanden 75% en daarna 70% van het laatst verdiende loon (ook hier is het dagloon gemaximeerd op € 192,82).

De totale werkeloosheid duurt minimaal 3 en maximaal 38 maanden, afhankelijk van de lengte van het arbeidsverleden. Met ingang van 2019 is de totale duur van de WW uitkering maximaal 2 jaar.

Gevolgen:

De meest dramatische situatie bij arbeidsongeschiktheid ontstaat voor mensen die gedeeltelijk arbeidsongeschikt zijn en hun restcapaciteit niet benutten of niet kunnen benutten.

Oplossing

Je ziet dat werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid dramatische gevolgen kunnen hebben voor je inkomen. 

Je kunt je inkomen verzekeren tegen deze risico's.

Een hypotheek Opvangpolis of een woonlastbeschermer is een verzekering die beschermt tegen inkomensachteruitgang bij ziekte of werkeloosheid. Deze verzekeringen voorzien in een aanvullend maandinkomen.

Dan heb je de tijd om van ziekte te herstellen of een andere baan te vinden.

Echtscheiding, eigen woning en de fiscus

Scheidingsregeling

Hypotheekrente is alleen aftrekbaar als de woning hoofdverblijf is. Als, bij scheiding, één van de partners de woning heeft verlaten en de woning is nog niet verkocht of de vertrekkende partner is nog niet uitgekocht zijn beiden nog eigenaar.

De vertrekkende partner zou geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek. Hiervoor is de scheidingsregeling uitgevonden, De vertrekkende partner heeft nog twee jaar recht op eigenwoningregeling. 

Voorwaarden

Om gebruik te kunnen maken van deze regeling moet de woning voor de achterblijvende partner dienen als hoofdverblijf.

De regeling geldt alleen voor belastingplichtingen die elkaars fiscaal partner waren.

Hoe werkt de regeling?

Jullie zijn samen eigenaar van een woning. Stel dat de man vertrekt en de vrouw blijft in de woning. De man stelt zijn helft van de woning ter beschikking aan zijn ex-vrouw, hij heeft dan nog twee jaar recht op renteaftrek over zijn deel van de eigenwoningschuld.

De man moet ook over zijn deel eigenwoningforfait aangeven.

Zowel de hypotheekrente als het eigenwoningforfait is aftrekbaar als betaalde alimentatie. De vrouw moet hierover belasting betalen.

En na die twee jaar?

Na twee jaar wordt het deel van de woning van de man niet meer behandeld als eigen woning. De rente is niet meer aftrekbaar en zijn deel van de woning met schuld die daarbij hoort verhuizen naar box 3.

Verdeling

Als de gemeenschappelijke boedel wordt verdeeld, kan één van de partners het huis en de eigenwoningschuld overnemen. De vrouw neemt de zowel de eigendom als de eigenwoningschuld over. Dit nieuwe deel van de eigenwoningschuld valt onder de hypotheekregels die sinds 2013 gelden. Voor dit deel geldt een aflossingsverplichting.

De adviseur is op de hoogte van alle regelingen en uiteraard moet eerst vastgesteld of het inkomen van de achterblijver voldoende is om de hypotheek alleen te kunnen dragen.