Hypotheekrente is laag, oversluiten???

Afspraak

In de offerte van de bank die je destijds hebt getekend zijn een aantal afspraken opgenomen. Die afspraken zijn nog eens bevestigd in de hypotheekakte die je bij de notaris hebt getekend.

Een van die afspraken is hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen. (10, 15 of 20%, afhankelijk van de bank). Een andere afspraak is hoe lang de afgesproken rente vaststaat.

Stel, je hebt een rente afgesproken van 4% voor een periode van 10 jaar, dan belooft de bank jou dat de rente in die 10 jaar niet hoger wordt. Al wordt de hypotheekrente 8%, jij betaalt gedurende de rentevast periode niet meer dan 4%. 

Andersom werkt die afspraak natuurlijk ook, jij blijft 4% betalen, ook al daalt de rente naar bijvoorbeeld 2.5%.

2,5%

Een paar jaar geleden konden we het ons niet voorstellen, een rente  van 2,5% voor hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor een rentevast periode van 10 jaar vast.

En toch is het waar, als je nu een huis koopt en een nieuwe hypotheek sluit zit je goed.

Oversluiten en boeterente

Als je al een hypotheek hebt en je wilt profiteren van de historisch lage rente, kun je overwegen je hypotheek over te sluiten. Je breekt het contract dat je met de bank hebt gesloten open. De bank heeft dus pech, de bank had verwacht 10 jaar lang 4% van je te krijgen. Als jij elders een hypotheek sluit met een lagere rente en met de nieuwe hypotheek de bestaande hypotheek aflost, betaal je de bank de resterende rentevast periode niet wat je had beloofd.

Stel, er zijn 5 jaar van je rentevast periode voorbij en volgens de afspraken heb je nog 5 jaar te gaan.

Dan krijgt de bank 5 jaar lang 1,5% (4 -/- 2,5%) minder dan verwacht.

Het totale verschil over de restant rentevast periode wordt uitgerekend (hypotheek bedrag minus boetevrij bedrag), daar wordt 1 bedrag van gemaakt. Dat bedrag wordt boete contante waarde genoemd.

Boete is eigenlijk geen goede benaming, je betaalt de rente die de bank misloopt in 1 bedrag.

Rentemiddeling

Sommige banken bieden de mogelijkheid van rentemiddeling, dan wordt de "boete" uitgesmeerd over de nieuwe rentevast periode. Bijvoorbeeld: in plaats van 2,5% betaal je 2,9%. Met het hogere percentage betaal je de boete. Nog lang niet alle banken bieden deze service.

Bijkomende kosten

Als je, vanwege de lage rente, naar een andere bank gaat komen de kosten voor de adviseur, de nieuwe hypotheekakte en eventueel de borgtocht voor de Nationale Hypotheekgarantie nog bij.

Oversluiten of niet?

Het kan voordelig zijn, dat hoeft niet. Stuur me even een mailtje en je weet binnen een paar uur of oversluiten een goed advies is. Als het je meer kost dan oplevert hoor je dat ook. In ieder geval is je vraag "oversluiten of niet?" beantwoord.

1 juli 2015 en de hypotheek

Er verandert per 1 juli 2015 weer het één en ander in hypothekenland. 

Nationale Hypotheekgarantie (NHG)

De kostengrens voor de Nationale Hypotheekgarantie wordt verlaagd naar € 245.000,-.
Dat wil zeggen dat de koopsom van de woning + bijkomende kosten de vastgestelde inkomensnormen en de koopsom plus kosten komen niet boven de € 245.000,- uit kom je in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.

Als je door bepaalde oorzaken (echtscheiding, WW of arbeidsongeschiktheid) je hypotheeklasten niet meer kunt betalen en je woning moet verkocht worden kan een eventuele restschuld worden kwijtgescholden.

De banken lopen minder risico bij hypotheken met NHG, daarom krijg je een rentekorting.

Lagere maximale hypotheek per 1 juli 2015

De hypotheeknormen worden per 1 juli nog strenger.

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) bepaalt elk jaar welke maximale hypotheek bij een inkomensgroep hoort.

Bij het vaststellen van de maximale hypotheek spelen (behalve de koopsom van de woning) het inkomen en het rentepercentage een rol.

De rente is op het moment uitzonderlijk laag. In principe krijg je bij een lagere rente een hogere hypotheek. Omdat ook je belastingvoordeel bij lage rente lager is, worden de financieringslastpercentages beperkt.

Hoeveel minder kunnen we lenen?

Gemiddeld zo'n 5 % bij een rente lager dan 3,5%.

Waarom is dat?

Omdat de rente zo laag is zijn de tabellen financieringslastpercentages uitgebreid.. De tabel voor rentes onder de 3,5% was wat te ruim geworden.

Er waren 5 kolommen en nu hebben we 12 kolommen, van 2,5% tot 7.5%

Er wordt vanaf dit jaar ook meer rekening gehouden met bijvoorbeeld hogere zorgkosten.

Voor mensen die in een minder kwetsbare groep vallen (alleenstaanden en tweeverdieners met een inkomen tot €30.000,-) kan een uitzondering gemaakt worden, zij kunnen dan toch een hogere hypotheek krijgen.

Niet alle banken volgen dit trouwens, dus laat je goed voorlichten.

Hypotheekweetjes 2, bankgarantie

Het is een nieuw verschijnsel en er is steeds meer vraag naar: je hypotheek online afsluiten. Omdat er sinds 1 januari 2013 nog maar een paar hypotheekvormen toegestaan zijn is het voor starters zeker een goede optie.
Met blanco hypotheekblad kun je kiezen tussen een annuïteiten-en een lineaire hypotheek. Tenminste als je gebruik wilt maken van het fiscale voordeel.  Adviseurs zijn volgens de wet verplicht zich te overtuigen van de kennis en ervaring van de klant. Daartoe moet de adviseur de klant een soort examen afnemen.
Daarom vind je hier regelmatig "hypotheekweetjes", zomaar wat begrippen waarmee je te maken krijgt als je een huis koopt en een hypotheek sluit, of je nu kiest voor een hypotheek met een volledig advies of voor een online hypotheek.

bankgarantie

Als je een bestaande woning koopt staat in de koopakte dat er binnen een bepaalde termijn een waarborgsom gestort moet worden of een bankgarantie ter hoogte van 10% van de koopsom gesteld moet zijn. Als je de koopprijs € 200.000,- kosten koper is gaat het om een bedrag van € 20.000,-. Als je voldoende eigen middelen hebt kun je het bedrag naar de in de koopakte genoemde notaris overmaken. Dit bedrag wordt uiteraard bij de officiële overdracht verrekend. Heb je dat bedrag niet kun je een bankgarantie laten stellen.

Een bankgarantie is een contract waarmee een bank garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen als hij daarop aanspraak maakt.

Stel: je hebt op 1 mei een koopakte getekend. Dan heb je bijvoorbeeld toe 1 juni de tijd de hypotheek rond te krijgen. Over het algemeen is datum bankgarantie één week later, dus 8 juni. Je hebt afgesproken dat de overdracht van de woning op één augustus is.

Als je na 1 juni van de koop af wilt moet je de verkoper 10% van de koopsom verschuldigd. Door die waarborgsom of bankgarantie heeft de verkoper zekerheid. Als je de ontbinding niet op tijd hebt ingeroepen en de bank betaalt die € 20.000,- aan de verkoper, heb je een lening aan de bank.

De datum ontbindende voorwaarde is heel belangrijk.

Lage rente, hypotheek oversluiten of niet?

De rente is historisch laag. Wij krijgen veel vragen van klanten of het de moeite waard is het rentecontract met de bank open te breken en de hypotheek opnieuw voor 10 jaar vast te zetten tegen de huidige rente.
Dat lijkt aantrekkelijk en soms is het dat ook. Maar soms moeten we het klanten afraden. Bij het afsluiten van de hypotheek heb je met het tekenen van de offerte een overeenkomst met de bank gesloten. In dat contract worden afspraken gemaakt, onder meer over de hoogte van de rente en de rentevast periode. De meeste klanten hebben een rente die 10 jaar vast staat. Dat is niet voor niets. Als de rente 10 jaar vast staat wordt de werkelijke rente gebruikt om de maximale hypotheek vast te stellen. Als je rente korter vast wil zetten wordt er getoetst met de toetsrente. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw vastgesteld. Ondanks de lage rente is de toetsrente op dit moment 5%.
Dus veel mensen hadden de benodigde hypotheek niet gekregen als de rente korter dan 10 jaar vastgezet werd.
Natuurlijk wil iedereen profiteren van de lagere rente, maar je hebt nu eenmaal een afspraak met de bank. De bank gaat kijken hoe groot hun pech is als je het lopende contract beëindigt.
Je kunt je voorstellen dat als je rentevast periode nog 5 jaar te gaan heeft en het renteverschil is 3% bij een hypotheek van € 200.000,-die pech erg groot is. De bank maakt van de rente die ze de komende jaren mislopen één bedrag, dit noemen ze de "boete contante waarde" en voor dat bedrag krijg jij de rekening gepresenteerd.
Als dit bedrag te hoog is, zit er niets anders op dan de afspraken die je bij het tekenen van de offerte gemaakt hebt na te komen.
Het is raadzaam even na te laten rekenen of het in jouw situatie handig is je hypotheek over te sluiten.
Mail info@mariannecroesadvies.nl of reageer op facebook. Fijne hemelvaartsdag allemaal

Echtscheiding en Hypotheekadvies

Sinds ik gestart ben met Marianne Croes Advies krijg ik regelmatig vragen over de combinatie van mijn werkzaamheden. Vreemd, apart en logisch zijn de meest gehoorde opmerkingen.

Voor mij is de combinatie heel logisch. In al die jaren dat ik hypotheekadviseur ben heb ik regelmatig mensen aan tafel gehad die hun relatie willen beëindigen. Als deze mensen een koopwoning hebben is de stap naar een hypotheekadviseur een logische eerste. 

Een woning is meestal het grootste vermogensbestanddeel en de hypotheek de grootste gemeenschappelijke schuld. Daarbij is je woning meer dan een plek om te wonen. Je eigen huis is je veilige plek, de plaats waar je kinderen opgroeien. Behalve voor vermogen en schuld staat de eigen woning voor emoties. Bij mij aan tafel kwamen al deze aspecten aan bod, mensen kunnen hun verhaal kwijt. Ik weet waar ze doorheen gaan. Ik kon adviseren over de woning, de hypotheek, de verzekeringen en de te verdelen pensioenen. Ik kon ze zelfs, op basis van eigen ervaring, beloven dat eens de zon weer schijnen gaat. Dan moest ik ze doorsturen, naar een advocaat of een mediator, Soms naar twee advocaten. Ze moesten ergens anders weer hun hele persoonlijke verhaal vertellen. Daarom heb ik de opleiding Financieel Echtscheidings Adviseur gevolgd. Ik kan nu ook helpen met de vermogensverdeling, de alimentatieberekening en het ouderschapsplan. En voor de emoties loop ik ook niet weg. Kennis, levenservaring en empathie kan ik bieden. Kennis op het gebied van hypotheken en alle financiële kwesties rondom de scheiding. Daarom is de combinatie van mijn twee disciplines volstrekt logisch.

Hypotheekrente in de offerte van de bank

hypotheekrente

Als  je een woning koopt heb je een paar weken de tijd om de hypotheek te regelen. Meestal is dat een week of vier.

Je hebt dus vier weken de tijd om de koop te ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt.

We noemen dat de termijn ontbindende voorwaarden financiering.

De overdracht van de woning is over het algemeen een paar maanden later. 

In de periode tussen het aanvragen van je hypotheekofferte en de oplevering van je woning kan de rente stijgen of dalen.

Een aantal banken biedt je een keuze ten aanzien van de rentevaststelling:

dagrente

De rente die in de offerte wordt genoemd is de rente die je gaat betalen. Tenzij de rente daalt in de periode tussen offertedatum en datum overdracht. Dan betaal je de lagere rente.

offerterente

De in de offerte genoemde rente is de rente die je gaat betalen, ongeacht of de rente daalt of stijgt voordat je bij de notaris zit.

dalrente

Bij dit systeem betaal je het laagste percentage dat voorkomt tussen offertedatum en datum notaris.

Bijvoorbeeld: 

In mei onderteken je een offerte waarin een rente staat van 3%

In juni is de rente 2%

In augustus ga je naar de notaris, de rente is weer 3%, dan betaal je 2%.

Hypotheekmenu of a la carte?

Vroeger werden de hypotheekadviseurs betaald door de banken en verzekeringsmaatschappijen. Dat was opgelegd, wij mochten de klant niets in rekening brengen en we mochten de klant ook niets terugbetalen. Deze "retourprovisie" was streng verboden.
Het gevolg van deze manier van belonen was dat klanten soms het idee hadden dat wij van de lucht en de liefde leefden.
Sinds een paar jaar is provisie streng verboden. Wij als adviseur moeten een rekening bij onze klant neerleggen.
Logischer vind ik. Wij werken voor jou, onze klant en niet voor een bank. Een ander argument is dat de "perverse prikkel ( ja, zo noemt men dat)" om posten vanwege een hogere beloning of bonus bij een bepaalde bank onder te brengen met dit systeem verdwenen is. Ik heb niet zoveel met dat met argument, de meesten van ons hadden niet zoveel last van perverse prikkels.

Feit is wel dat klanten soms schrikken van ons tarief. Over het algemeen hanteren we een vast tarief, Ander feit is dat de ene hypotheek ingewikkelder is dan de ander, dat de ene post veel meer tijd kost dan de andere.

Bij een hypotheek voor doorstromers moet je met heel veel aspecten rekening houden. Ik zal jullie nu niet vermoeien met de bijleenregeling, de eigenwoningschuld, de eigenwoningreserve en de diverse fiscale regimes waar we ons in moeten verdiepen. Dat leg ik in de volgende hypotheekweetjes uit.

Wat ik nu wil zeggen is dat een hypotheek voor nieuwkomers op de koopwoningmarkt een stuk eenvoudiger is.
Deze groep kan, vanwege de aflosverplichting, kiezen uit twee hypotheekvormen. Dat maakt het hele advies al simpeler.

In sommige gevallen kan het advies zelfs achterwege blijven. De adviseur moet zich er dan wel van overtuigen dat de klant weet wat hij doet. De klant moet een toets afleggen, Als klant en adviseur weten wat ze doen kan het hele hypotheektraject via de computer en de telefoon plaatsvinden.

Dat spaart tijd en kosten. Tijd en kosten voor de adviseur en kosten voor de klant.

De klant moet dan wel zorgen dat alle stukken snel en correct per mail naar de adviseur verzonden worden.
Dat is een snel menu hypotheek.

Je kunt ook nog denken aan een 3-gangen menu, de klant krijgt net wat meer ondersteuning. In beide gevallen is er natuurlijk altijd de deskundige adviseur om op terug te vallen.

En dan hebben we de hypotheek a la carte, compleet met gesprekken, huisbezoeken en een stap voor stap begeleiding.

De beslissing nemen we samen, klant en adviseur.

Wij zijn het aan het uitwerken, we komen hier op zeer korte termijn op terug.

Marianne Croes

Hypotheekweetjes

Hypotheekvormen

Hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, je krijgt van de belastingdienst een deel van de betaalde rente terug. Voorwaarde voor die teruggaaf is dat je aflost op je hypotheek.

Dat kan met een lineaire of met een annuïteitenhypotheek.

Lineair

Bij de lineaire hypotheek los je bij een looptijd van 30 jaar, elke maand 1/360 van de oorspronkelijke lening af. Je betaalt rente over de nog openstaande schuld. Het nadeel van deze vorm is dat de aanvangslasten erg hoog zijn.

Annuiteitenhypotheek

Bij deze vorm betaal je (zolang de rente gelijk blijft) elke maand hetzelfde bedrag. De samenstelling van dit bedrag verandert. In het begin betaal je vooral rente, je gaat steeds eer aflossen. Omdat je steeds minder rente betaalt krijg je steeds minder belasting terug. Het bedrag dat je aan de bank betaalt blijft gelijk.

Hypotheekrente

De rente is op dit moment erg laag. Het loont de moeite de rentetarieven van diverse geldverstrekkers met elkaar te vergelijken.

Toetsrente

Als je de rente korter dan 10 jaar vast zet, kijken de banken of je de hypotheek met de toetsrente kunt betalen. De toetsrente wordt elk kwartaal vastgezet en is op dit moment 5%.

Als de rente 10 jaar of langer vaststaat mag je rekenen met de rente die je betaalt.

Dat kan gunstiger zijn, want hoe lager de rente is die je betaalt, hoe hoger je maximale hypotheek is.

Eigen geld

Je kunt tegenwoordig geen woning meer kopen zonder een bedrag aan eigen middelen.

Bijkomende kosten bij een bestaande woning zijn:

• overdrachtsbelasting
• taxatiekosten
• notariskosten
• advieskosten
• borgtocht Nationale Hypotheek Garantie.

Die kosten zijn grofweg 6% van de koopsom.  Je mag dit jaar maximaal 3% van de kosten in je hypotheek meelenen. Dit percentage wordt afgebouwd en in 2018 mag je alleen nog de koopsom financieren.

Nationale Hypotheek Garantie

De nationale hypotheekgarantie is een garantie op hypotheken tot € 245.000,- (norm juli 2015). Als je, om bepaalde redenen, je hypotheek niet meer kunt betalen en je huis moet met verlies verkocht worden kan het zijn dat de NHG de restschuld voor je aflost.

Dit kan het geval zijn als je moet verkopen wegens relatiebeëindiging of als je onvrijwillig werkeloos bent of als je arbeidsongeschiktheid wordt. De NHG stelt strenge eisen en de bank moet een hypotheekdossier uitermate zorgvuldig samenstellen. De bank loopt minder risico en geeft daarom een lagere rente. Voor het verkrijgen van NHG betaal je 1% van het hypotheekbedrag.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Heel lang geleden heb ik op een cursus geleerd in een gesprek met klanten niet te verzanden in onbegrijpelijke vaktermen en afkortingen.

Want wat zouden de meeste klanten denken als ze op de simpele vraag: " Ik heb een huis op het oog van € 200.000,-. Wat is mijn maximale hypotheek?" als antwoord krijgen: de LTI is € 250.000,- en de LTV is € 206,000,-".

Daar heb je niet veel aan toch?

LTI

Dit is de loan to income. Dus dat is de maximale hypotheek die je op basis van je inkomen kunt krijgen. Hoe meer je verdient hoe hoger je maximale hypotheek op basis van je inkomen is.

LTV

Deze afkorting staat tot loan to value.

Dit is de maximale hypotheek op basis van de waarde van het onderpand. Stel je koopt een huis met een marktwaarde van € 200.000,-, dan krijg je een hypotheek van 103% van die waarde, dus van 206.000,-.

Vanaf 2012 wordt de maximale Loan to income afgebouwd.

Bij een huis met een koopsom van € 200,000,- heb je een financieringsbehoefte van ca.€ 212.000,-.

(€ 200.000,- x  106 = € 212.000,-) .

Bij een woning van € 200.000,- heb je dus een  bedrag aan eigen middelen nodig van € 6.000,-.

De LTV wordt afgebouwd. In 2012 kon je op basis van de prijs van de woning alle kosten meefinancieren, in 2018 is de LTV 100%.

Dus bij een woning van € 200.000,- heb je € 12.000,- aan eigen middelen nodig.

Heb je vragen over jouw LTV of LTI?

Bel of mail me even.

Wanneer kun je een beroep doen op de NHG

We kunnen allemaal in de situatie komen dat je de maandelijkse hypotheeklast niet kunt opbrengen.

Als je een hypotheek hebt met Nationale Hypotheek Garantie kan een eventuele restschuld kwijtgescholden worden.

Er zijn vier redenen waarom een eventuele restschuld kwijtgescholden wordt:

• je relatie is beëindigd en het huis en de hypotheek staan op twee namen. De hypotheek kan niet op één inkomen gedragen worden
• je bent niet-verwijtbaar werkeloos
• je bent arbeidsongeschikt
• je partner is overleden

Je blijft alleen over en je kunt de hypotheek niet meer betalen

Als één van deze zaken zich voordoet is het van belang dat je contact opneemt met je geldverstrekker. Probeer betalingsachterstanden zo veel mogelijk te voorkomen.

De hypotheekadviseur doet een vermogens-en inkomenstoets. Woningbehoud heeft uiteraard de voorkeur. Soms wordt een klein deel van de schuld kwijtgescholden zodat je toch in de woning kunt blijven wonen.

De bank moet toestemming geven tot verkoop van de woning, pas na de verkoop wordt een beslissing genomen over kwijtschelding.

Om daarvoor in aanmerking te komen moet:

• de woning onderhands verkocht zijn
• de woning moet netjes zijn, schade of achterstallig onderhoud kunnen een lagere verkoopprijs tot gevolg hebben
• en je moet alles gedaan hebben om het verkoopverlies zo klein mogelijk te houden.

Om eventueel in aanmerking te komen voor kwijtschelding van een restschuld moet het hypotheekdossier vlekkeloos zijn. Het is daarom logisch dat een bank pas finaal akkoord geeft als het dossier helemaal klopt en compleet is.

Als je in de problemen komt met de betaling van je hypotheek, neem snel contact op met je bank of je hypotheekadviseur. Misschien kan één van jullie de hypotheek wel betalen en anders kan misschien de NHG uitkomst bieden. 

Soms is de beslissing van de NHG negatief, dan kan je adviseur je helpen bezwaar aan te tekenen.

Het belangrijkste is snel actie te ondernemen en zoek hulp, bij je hypotheekadviseur of je bank.

Kinderalimentatie anno 2015

Veranderingen per 1 januari 2015

De Wet Hervorming kindregelingen werd van kracht. Doel van deze wet is vereenvoudiging van het stelsel, betaald werk te stimuleren en inkomensondersteuning waar nodig.

Tot en met 2014 waren er 11 kindregelen, sinds januari 2015 nog maar 4.

• kinderbijslag
• kindgebonden budget
• combinatiekorting
• kinderopvangtoeslag

De overige regelingen zijn in bovenstaande regelingen opgenomen of afgeschaft.

Belangrijk:

• De aftrekpost "Levensonderhoud Kinderen" (LOK) is afgeschaft. Degenen die kinderalimentatie betalen kunnen deze aftrekpost niet meer opvoeren.
• De alleenstaande-ouderkorting is vervallen en ook de inkomensafhankelijke aanvullende alleenstaande-ouderkorting voor de werkende alleenstaande ouder met een kind jonger dan 16 is vervallen.
• Alleenstaande ouders met een kindgebonden budget krijgen een extra toeslag, de alleenstaande ouderkop. Deze toeslag bedraagt maximaal € 3.050,- per jaar bij een inkomen tot € 19.463,-. Bij een inkomen boven dit bedrag wordt kindgebonden  budget en alleenstaande ouderkop gekort met 6,75% over het meerdere.

De alleenstaande ouderkop kan invloed hebben op de hoogte van de te ontvangen kinderalimentatie.

Ook de afschaffing van de LOK heeft effect op de hoogte van de alimentatie. De draagkracht wordt door het vervallen van deze aftrekpost lager.

De situatie kan ontstaan dat door de kinderbijslag en het kindgebonden budget in de behoefte van het kind wordt voorzien en er geen alimentatie meer verschuldigd is. Dit zal niet voor alle gevallen opgaan. 

Maar dat de regelingen invloed hebben op de hoogte van de kinderalimentatie is duidelijk.

I

Ziek of werkeloos en je hypotheek

Langdurig ziek of werkeloos, je hypotheek moet betaald worden.

Je hebt een leuke baan met een vast inkomen en je bent bovendien de trotse eigenaar van een huis. De hypotheek en de vaste lasten zijn afgestemd op je salaris. Maar wat gebeurt er met je inkomen bij arbeidsongeschiktheid of werkeloosheid?

Arbeidsongeschiktheid

Als je in loondienst bent en ziek wordt is de werkgever gedurende twee jaar verplicht om 70% van je loon door te betalen. De werkgever mag maximaal 170% van het salaris in twee  jaar betalen. In de meeste gevallen wordt het eerste jaar 100% en het tweede jaar 70% doorbetaald. Als je inkomen hoger is dan € 50.065 (2012) dan hoeft je werkgever over het meerdere geen 70% uit te betalen.

Let op: controleer of je werkgever 100 of 70% uitbetaalt.

WIA

Ben je na twee jaar nog steeds arbeidsongeschikt, dan heb je misschien recht op een uitkering via de WIA (Wet Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen). Deze wet is in december 2005 in werking getreden en is de opvolger van WAO. In de WIA wordt gekeken naar wat je nog wel kunt.

UWV

Het UWV (uitkeringsinstituut Werknemers Verzekeringen) beoordeelt na aan ziekteperiode van twee jaar  de mate van arbeidsongeschiktheid. Het UWV stelt het loonverlies vast, dit is het percentage dat je minder kunt verdienen dan voordat je ziek werd. Als je minder dan 35% arbeidsongeschikt bent blijf je in principe gewoon in dienst bij je werkgever. Indien nodig en mogelijk met aanpassingen van functie of werkplek. Als aanpassingen onmogelijk zijn kan de werkgever na twee jaar een ontslagvergunning aanvragen en kom je in aanmerking voor een WW uitkering.

WIA kent twee uitkeringen

1. IVA, de inkomensvoorzieningVolledig Arbeidsongeschikten, je bent voor 80% of meer arbeidsongeschikt en er is geen kans op herstel. Een IVA uitkering is de eerste twee maanden 75% van het laatstverdiende loon en daarna 70%. Er wordt uitgegaan van een maximaal dagloon van € 191,82 (jaarsalaris € 50.062,-)
2. WGA, Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsongeschikten, deze regeling geldt bij een loonverlies van 35-80%, je krijgt een uitkering die afhankelijk is van het percentage dat je arbeidsongeschikt bent.

Binnen de WGA zijn drie mogelijkheden: de loongerelateerde uitkering, de loonaanvullingsuitkering en de vervolguitkering.

De loongerelateerde WGA uitkering

Je kunt een loongerelateerde uitkering krijgen als je 26 van de laatste 36 weken voor de ziekmelding gewerkt hebt. Deze uitkering is gebaseerd op het vroegere loon, het arbeidsverleden en het eventuele huidige loon. Hoe meer je verdient met werken, hoe hoger het totale inkomen.

Met andere woorden, hoe meer je je restcapaciteit benut, hoe meer geld er binnenkomt.

De duur van de loongerelateerde uitkering is afhankelijk van het arbeidsverleden en de uitkeringsduur is minimaal 3 en maximaal 38 maanden.

WGA loonaanvullingsuitkering

Deze uitkering geldt voor mensen die geen loongerelateerde uitkering (meer) krijgen en ten minste 50% verdienen van wat zij kunnen verdienen. 

Rekenvoorbeeld: Je verdient  € 2000,- per maand, je bent 50% arbeidsongeschikt verklaard door het UWV, je restcapaciteit is € 1000,-, je vindt een baan en verdient € 800,- per maand. Je komt dan voor een loonaanvullingsuitkering in aanmerking. Je inkomen wordt dan: 70% van € 1000,- = € 700,- en een salaris van € 800,- dit is totaal € 1.500,-

WGA vervolguitkering

Deze uitkering is voor mensen die geen loongerelateerde uitkering (meer) krijgen en die niet werken of minder dan 50% verdienen van wat zij kunnen verdienen. Deze uitkering bedraagt een bepaald deel van het minimumloon (afhankelijk van het uitkeringspercentage). 

De WGA uitkering is eigenlijk een aanvulling op je eigen inkomsten uit arbeid. Je zorgt zelf voor het deel dat je nog wel kunt verdienen.

Werkeloosheid

Bij werkeloosheid ontvang je een uitkering als je voldoet aan de wekeneis. Je moet in de laatste 36 weken minimaal 26 weken hebben gewerkt. Om in aanmerking te komen voor verlenging van de uitkering moet je voldoen aan de jareneis. Je moet van de 5 voorgaande kalenderjaren 4 jaar in loondienst hebben gewerkt.

De werkeloosheidsuitkering bedraagt de eerste twee maanden 75% en daarna 70% van het laatst verdiende loon (ook hier is het dagloon gemaximeerd op € 192,82).

De totale werkeloosheid duurt minimaal 3 en maximaal 38 maanden, afhankelijk van de lengte van het arbeidsverleden. Met ingang van 2019 is de totale duur van de WW uitkering maximaal 2 jaar.

Gevolgen:

De meest dramatische situatie bij arbeidsongeschiktheid ontstaat voor mensen die gedeeltelijk arbeidsongeschikt zijn en hun restcapaciteit niet benutten of niet kunnen benutten.

Oplossing

Je ziet dat werkeloosheid of arbeidsongeschiktheid dramatische gevolgen kunnen hebben voor je inkomen. 

Je kunt je inkomen verzekeren tegen deze risico's.

Een hypotheek Opvangpolis of een woonlastbeschermer is een verzekering die beschermt tegen inkomensachteruitgang bij ziekte of werkeloosheid. Deze verzekeringen voorzien in een aanvullend maandinkomen.

Dan heb je de tijd om van ziekte te herstellen of een andere baan te vinden.

Echtscheiding, eigen woning en de fiscus

Scheidingsregeling

Hypotheekrente is alleen aftrekbaar als de woning hoofdverblijf is. Als, bij scheiding, één van de partners de woning heeft verlaten en de woning is nog niet verkocht of de vertrekkende partner is nog niet uitgekocht zijn beiden nog eigenaar.

De vertrekkende partner zou geen recht meer hebben op hypotheekrenteaftrek. Hiervoor is de scheidingsregeling uitgevonden, De vertrekkende partner heeft nog twee jaar recht op eigenwoningregeling. 

Voorwaarden

Om gebruik te kunnen maken van deze regeling moet de woning voor de achterblijvende partner dienen als hoofdverblijf.

De regeling geldt alleen voor belastingplichtingen die elkaars fiscaal partner waren.

Hoe werkt de regeling?

Jullie zijn samen eigenaar van een woning. Stel dat de man vertrekt en de vrouw blijft in de woning. De man stelt zijn helft van de woning ter beschikking aan zijn ex-vrouw, hij heeft dan nog twee jaar recht op renteaftrek over zijn deel van de eigenwoningschuld.

De man moet ook over zijn deel eigenwoningforfait aangeven.

Zowel de hypotheekrente als het eigenwoningforfait is aftrekbaar als betaalde alimentatie. De vrouw moet hierover belasting betalen.

En na die twee jaar?

Na twee jaar wordt het deel van de woning van de man niet meer behandeld als eigen woning. De rente is niet meer aftrekbaar en zijn deel van de woning met schuld die daarbij hoort verhuizen naar box 3.

Verdeling

Als de gemeenschappelijke boedel wordt verdeeld, kan één van de partners het huis en de eigenwoningschuld overnemen. De vrouw neemt de zowel de eigendom als de eigenwoningschuld over. Dit nieuwe deel van de eigenwoningschuld valt onder de hypotheekregels die sinds 2013 gelden. Voor dit deel geldt een aflossingsverplichting.

De adviseur is op de hoogte van alle regelingen en uiteraard moet eerst vastgesteld of het inkomen van de achterblijver voldoende is om de hypotheek alleen te kunnen dragen.

Starter, hypotheekofferte en bijlagen

De hypotheekofferte voor starters.

Hypotheekofferte is getekend, en dan?

De koopakte van je woning is getekend en je hebt bij je adviseur een hypotheekofferte ondertekend.

In de offerte doet een bank je een aanbieding voor een geldlening, in de offerte staat een lijst van benodigde documenten. Pas als de bank in het bezit is van alle gevraagde documenten kan het dossier in zijn totaal beoordeeld worden. Als alles klopt met de aanvraag wordt het dossier "finaal akkoord" bevonden. 

Hoeveel tijd heb je voor het regelen van je hypotheek?

In de koopakte staat een termijn genoemd waarbinnen je de hypotheek rond moet hebben. Bij een bestaande woning is die termijn meestal vier weken. Dus als je op 1 mei een koopakte tekent staat in de akte dat je tot 29 mei de tijd hebt om ontbinding van de koopakte in te roepen omdat je geen hypotheek krijgt. De datum vervallen ontbindende voorwaarde financiering is een heel belangrijke datum. Als je na die datum ontbinding inroept ben je een boete verschuldigd van 10% van de koopsom.

Dossier snel compleet maken

Om uiterlijk op de genoemde datum het "finaal akkoord" te hebben moeten jij en je adviseur goed samen werken. Jij moet de stukken snel en correct aanleveren, je adviseur moet zorgen dat de stukken snel bij de geldverstrekker liggen.

Wat hebben we nodig?

• Een geldig legitimatiebewijs. Een paspoort of een Identiteitskaart (voor-en achterkant). Hier zal je adviseur bij het eerste gesprek al naar vragen, hij of zij maakt er een kopie van en zet op de kopie dat het origineel gezien is, wanneer en door wie.
• Een taxatierapport. bij de aankoop van een bestaande woning moet een onafhankelijk taxateur de woning taxeren, het taxatierapport moet gevalideerd worden door een validatie-instituut. Dat klinkt ingewikkeld maar je adviseur regelt dit voor je.
• Kopie koopakte. De bank wil een door beide partijen getekende koopakte,
• Inkomensgegevens. Je krijgt van je adviseur een werkgeversverklaring die door je werkgever ingevuld moet worden. Het is belangrijk dat de werkgeversverklaring ingevuld wordt door één persoon en zelfs met één en dezelfde pen. Als je nog niet in vaste dienst bent, maar het wel de bedoeling is dat je in vaste dienst komt, moet de werkgever ook het kopje "Intentie vast dienstverband" invullen. Een werkgeversverklaring mag niet ouder zijn dan drie maanden.  Je moet ook een recente loonstrook inleveren. De bank controleert of de gegevens van de werkgeversverklaring kloppen met die op je loonstrook. Als je nog niet zo lang bij deze werkgever werkt is er ook een arbeidsovereenkomst nodig.
• Leningen.  Een lening heeft effect op je maximale hypotheek. Meld een lening altijd bij het eerste gesprek met je adviseur, zodat jullie later niet voor verrassingen komen te staan. Onder leningen verstaan we niet alleen Persoonlijke Leningen of Doorlopende Kredieten, maar ook een schuld bij een postorderbedrijf, een creditcard of een kredietlimiet op je betaalrekening. Als je kort geleden een lening hebt afgelost is het verstandig het aflosbewijs aan je adviseur te geven.  Alle leningen zijn gemeld bij het Bureau Krediet Registratie en soms worden leningen niet direct afgemeld.
• Studieschulden. Die staan niet gemeld bij het  Bureau Krediet Registratie, je adviseur moet ze wel betrekken in de berekening.
• Kopie bankafschrift. Bij het ondertekenen van de offerte moet je het IBAN nummer opgeven van de rekening waar de bank de maandbedragen van kan incasseren.
• Bewijs eigen middelen. Het is niet meer toegestaan de koopsom van de woning en alle bijkomende kosten te lenen. Er is altijd een bedrag aan eigen middelen nodig. Je adviseur heeft je dat verteld en de bank wil zeker weten dat het geld er ook is.

Als dit allemaal bij de bank is, vindt er een eerste beoordeling plaats. Het kan zijn dat er nog vragen zijn of dat de bank nog aanvullende documenten wil hebben. 

Dan komt er een tweede beoordeling. Als de tweede beoordelaar het dossier goedkeurt, krijgt je adviseur een mailtje of een telefoontje van de bank met de mededeling dat het dossier finaal akkoord is. 

Dat is een mooi moment, de ontbindende voorwaarden zijn vervallen, de bank stuurt de benodigde stukken naar de notaris en de verkopend makelaar wordt ingelicht.

Bankgarantie

Meestal moet er een week na het vervallen van de ontbindende voorwaarden financiering een bankgarantie gesteld worden. Dat is een zekerheid voor de koper dat je de woning ook echt zult afnemen. Je adviseur zorgt, in overleg met jou, dat de bankgarantie gesteld wordt.

We redden de termijn niet

Hoewel elke goede adviseur ernaar streeft het dossier binnen de gestelde termijn finaal akkoord te hebben, lukt dat soms niet. Soms stelt de bank zoveel vragen dat het allemaal wat langer duurt. Dan zal je adviseur je aanraden de termijn te verlengen. Dan wordt aan de verkoper gevraagd om wat extra tijd. Dat is niet leuk maar soms noodzakelijk.

Het hele hypotheektraject is een kwestie van goede samenwerking tussen klant en adviseur.

In dit artikel wordt uitgegaan van een hypotheek voor een starter die een bestaande woning koopt.

Je eerste hypotheek bij je eerste huis

Een vogel vliegt uit

Voor iedereen komt het moment dat je het huis uit wilt, je wilt "op jezelf", onder moeders vleugels vandaan. Dat is een normale zaak, je wilt je eigen beslissingen nemen en je bent toe aan een plek voor jezelf. 

Laten we er even van uitgaan dat je nog niet in het huisje-boompje-beestje stadium zit, dat komt later, je wilt eerst een paar jaar zelfstandig wonen. Je hebt een vaste baan. Je bent net aan je carrière begonnen en je bent toe aan deze grote stap.
Ik ben al heel lang hypotheekadviseur en het leuke daarvan is dat ik aan de tweede generatie huizenkopers bezig ben.
Het meisje dat jaren geleden in haar buggy aan een flesje zat te lurken, terwijl ik met haar ouders de koopakte doornam, is nu een zelfbewuste jonge dame en op zoek naar haar eerste koophuis.
Een van mijn jonge klanten is een knappe knul en de kleinzoon van degene die mij ingewerkt heeft in de wondere wereld van de hypotheken.

Waar begin je als je besloten hebt op jezelf te gaan wonen?

Je beslist allereerst of je wilt huren of kopen. Voor allebei is iets te zeggen. Maar als je zoekt naar een betaalbare huurwoning en je bent nog niet ingeschreven als woningzoeker voor een sociale huurwoning, moet je nog jaren wachten. Voor een vrije sector kom je, gezien je inkomen, vaak nog niet in aanmerking. Het alternatief is dus kopen. 

Maximale hypotheek

Dan ga je eerst, bij een ervaren hypotheekadviseur, laten vaststellen hoe hoog je hypotheek mag zijn op basis van je inkomen. Je moet er rekening mee houden dat er altijd een bedrag aan eigen geld nodig is. Dit jaar mag je nog 103% van de waarde van de koopwoning lenen.

Die 3% is niet voldoende om alle bijkomende kosten te voldoen ( zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten van het hypotheekadvies). Dus je moet een paar duizend aan eigen middelen hebben. Dan gaan we ook kijken of er een starterslening is waar je gebruik van kunt maken. Dan leen je een deel van de  benodigde hypotheek van de gemeente of een woningbouwvereniging. De eerste 3 jaar hoef je daar geen rente en aflossing over te betalen. Daarna wordt gekeken of je de hele hypotheek op je eigen inkomen kan dragen.

Ook je ouders kunnen je financieel helpen, als ze dat kunnen en willen natuurlijk.

Hypotheekvormen

Sinds 2013 ben je verplicht je hypotheek in 30 jaar af te lossen. Er is niet veel keuze meer in hypotheekvormen. Je kunt kiezen tussen een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek. Het verschil wordt je in een gesprek snel duidelijk,

Huis zoeken

Je weet inmiddels in welke prijsklasse je kunt zoeken. Als je een woning interessant vindt ga je eerst eens kijken. Je gaat een aantal woningen bekijken. Als je onzeker bent over de bouwkundige staat of als je het eng vindt om te onderhandelen, brengen wij je in contact met een aankopend makelaar. Die kan je helpen een verantwoorde aankoop te doen.

Hypotheek aanvragen

Als je overeenstemming hebt bereikt over de prijs en de opleverdatum kan de koopakte getekend worden. Hierin worden een aantal voorwaarden in opgenomen, zoals de termijn waarbinnen je de hypotheek rond moet hebben. Als dat onverhoopt niet lukt kun je binnen die termijn de koop ontbinden. Dan gaan we een hypotheekofferte aanvragen. We praten ook over de noodzakelijke verzekeringen, je huis en inboedel moeten verzekerd worden. Meestal ben je ook verplicht een overlijdensrisicoverzekering te sluiten. En we gaan berekenen wat er gebeurt als je werkeloos wordt of arbeidsongeschikt. We gaan kijken of het raadzaam is een "woonlastverzekering" te sluiten.

Taxatie

Dan gaan we een makelaar opdracht geven een taxatierapport van je huis te maken. Dat is een eis van de bank die je het geld voor de aankoopt leent. 

Het is spannend, de aankoop van je eerste huis. Bel eerst eens voor een afspraak, dat kan overdag maar ook 's avonds of op zaterdag. Als je in Almere woont, wil ik ook naar jou toe komen zodat je ouders mee kunnen luisteren.

Want de aankoop van je eerste eigen huis begint met een goed hypotheekadvies.

Echtscheiding en emoties.

De emoties

Het is een moeilijk en verdrietig besluit, het besluit om uit elkaar te gaan.

Soms beslist één van de twee dat er niet meer voldoende "samen" is om bij elkaar te blijven, soms komen twee mensen samen tot die conclusie.

In beide gevallen breekt voor beide partners een zware tijd aan.

Praktische beslissingen

Er moeten beslissingen genomen worden over de kinderen, over huisvesting en financiën. Als er kinderen zijn moet er een ouderschapsplan gemaakt worden. En dan is er het verdriet en zijn er de emoties...

De emotionele fasen die doorlopen moeten worden

• fase één, ongeloof

De eerste fase is heel heftig. Je twijfelt aan je verleden en aan je toekomst. De mooie, gezamenlijke herinneringen zijn niet zo mooi meer en de gezamenlijke toekomst is er niet meer. Je hebt het gevoel dat je geen controle meer hebt over je leven.

Je kunt last krijgen van slapeloosheid, een gevoel van depressie en je kunt zelfs lichamelijke klachten krijgen.

Het is een moeilijke, maar noodzakelijke periode. Je moet rouwen om een huwelijk dat niet geworden is wat je verwachtte.

In deze periode moet je accepteren dat de relatie voorbij is en dat je door de pijn heen moet.

• fase twee, regelen en aanpassen

Tijdens deze fase begin je te "wennen" aan de nieuwe situatie. Je kunt weer af en toe lachen en je probeert je leven weer op de rit te krijgen. Natuurlijk heb je nog veel "slechte dagen", je bent nog kwetsbaar, maar er moet wel van alles geregeld worden. Als het je lukt, is het handig in deze fase je verdriet en emoties even te parkeren. Zorg voor een nieuwe basis, voor een eigen thuis.

Als je er alleen niet uitkomt is het geen schande mensen in te schakelen. Een financieel echtscheidingsadviseur helpt je met de praktische zaken, maar ook met de emoties. 

• fase drie, een nieuw begin

In deze fase herpak je jezelf en begin je aan de opbouw van je nieuwe leven. Je maakt plannen voor de toekomst en je gaat leuke dingen weer leuk vinden. Je gaat je vriendenkring opnieuw vorm geven. Ongetwijfeld ben je mensen kwijtgeraakt en komen er anderen voor in plaats. Hoewel de pijn je af en toe nog overvalt,  is het weer tijd voor zelfontplooiing, misschien voor een ander soort vakantie of een cursus.

Voor veel vrouwen ook de tijd voor een totaal ander kapsel.

• fase 4, je bent er weer

In deze fase heb je weer plezier in het leven. Je zult af en toe nog met verdriet terugkijken op de periode die achter je ligt, maar je ziet de zon weer opkomen, je kunt weer van kleine dingen genieten en je kunt je weer verliezen in een spannend boek of een romantische film.

Als jullie de kracht hebben gehad het huwelijk met wederzijds respect te beëindigen, kun je trots zijn op jezelf en op elkaar. Dan kun je samen naar het afstuderen van jullie zoon, naar het huwelijk van jullie dochter.

Dan hebben jullie samen een topprestatie geleverd.

Dan is jullie gezamenlijk verleden in tact gebleven en blijven de mooie herinneringen.

"Elk afscheid betekent de geboorte van een herinnering"

citaat van Salvador Dali 

Echtscheiding en ouderdomspensioen

Verdeling van het pensioen

De verdeling van het tijdens de huwelijkse periode opgebouwde pensioen is een belangrijke kwestie bij echtscheiding. 

Wet verevening pensioenrechten

Op 1 mei 1996 is de Wet verevening pensioenrechten in werking getreden. Op grond van deze wet dient de helft van het gedurende het huwelijk (of geregistreerd partnerschap) opgebouwde ouderdomspensioen verevend te worden. Je krijgt allebei je deel van de pensioenuitkeringen vanaf het moment dat degene die het pensioen heeft opgebouwd de pensioengerechtigde leeftijd bereikt.

Als je binnen twee jaar na de scheiding de pensioenuitvoerder schriftelijk op de hoogte stelt van de echtscheiding, krijgt degene die het pensioen niet heeft opgebouwd de uitkeringen rechtstreeks van het pensioenfonds.

Heb je de melding niet op tijd gedaan blijft het recht op verevening wel bestaan, de ex-partner die het pensioen heeft opgebouwd zal dan zelf voor betaling moeten zorgen.

Regelend recht

De bepalingen in de wet verevening pensioenrechten bij scheiding zijn van regelend recht. Je mag dus van de regels afwijken. Je hoeft bijvoorbeeld niet te gaan voor een 50/50 verdeling. Je kunt kiezen voor 40/60 of zelfs 100/0 verdeling.

De hoogte van het te verevenen pensioen wordt vastgesteld op de het moment dat de scheiding wordt ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

Samenwoners

Samenwoners vallen buiten de werking van de wet verevening pensioenrechten. Er kunnen bij relatiebeëindiging wel afspraken gemaakt worden over de verdeling van het ouderdomspensioen.

Conversie

Je kunt ook kiezen voor conversie van het ouderdomspensioen. Het te verevenen pensioen wordt omgezet in een zelfstandig recht op ouderdomspensioen voor degene die het pensioen niet heeft opgebouwd.

Ingangsdatum van de uitkeringen zijn dan niet afhankelijk van de leeftijd van degene die het pensioen heeft opgebouwd.

Wat de voorkeur heeft, verevening of conversie, is afhankelijk van de persoonlijke situatie.

Bijvoorbeeld bij een groot leeftijdsverschil kan conversie een betere regeling zijn.

Voorbeeld:

Man, leeftijd bij scheiding 55, vrouw leeftijd bij scheiding 40.

Pensioenleeftijd beiden 65.

Bij de standaard verevening krijgt de vrouw haar te verevenen deel als de man 65 wordt, de vrouw is dan pas 50.

De man krijgt zijn te verevenen deel als de vrouw 65 wordt, hij is dan 80.

Verdeling van het pensioen

De verdeling van het tijdens de huwelijkse periode opgebouwde pensioen is dus een belangrijke kwestie bij echtscheiding. 

De financieel echtscheidingsadviseur weet alles van pensioen bij echtscheiding

Echtscheiding en de eigen woning

We gaan scheiden en ons huis staat onder water

Een term die we laatste jaren vaak horen, de onderwater hypotheek. Dit betekent dat je hypotheek hoger is dan de waarde van je woning.

Er krijgen steeds meer mensen mee te maken, de huizenprijzen zijn gedaald en op de hypotheek is niet of nauwelijks afgelost.

Op zich al reden genoeg om je hypotheek eens samen met een adviseur aan een kritisch onderzoek te onderwerpen.

Het kan heel goed zijn dat je hypotheek met wat aanpassingen weer voldoet aan de eisen van de nieuwe tijd.

Door de prijsdalingen stellen we eventuele verhuisplannen even uit, we lossen wat extra af en zetten een deel van de (aflossingsvrije) hypotheek om in een annuitaire of lineaire vorm om zodoende de verhouding schuld/waarde woning wat meer in balans te brengen.

En als de relatie ten einde loopt?

De liefde heeft de onder water staande woning verlaten en je wilt scheiden.

De hypotheek is gesloten op basis van twee inkomens. Geen van beide partners kan de hypotheek alleen opbrengen, dus de woning moet verkocht worden. Na de verkoop blijft er een restschuld over. Wat nu?

De mogelijkheden:

• er is voldoende spaargeld
• er moet een krediet worden afgesloten om de restschuld af te lossen.
• in het ergste geval moet het traject van schuldhulpverlening opgestart worden.

Nationale Hypotheekgarantie:

Of de hypotheek is gesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dan kan een restschuld worden kwijtgescholden.

De Nationale hypotheekgarantie wordt beheerd door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. De stichting ziet erop toe dat de hele procedure volgens de regels verloopt. Daarbij is ook van belang dat het oorspronkelijke hypotheekdossier vlekkeloos is.

Dat verklaart meteen waarom de geldverstrekkers uitermate kritisch zijn op de hypotheekaanvragen alvorens een finaal akkoord te verstrekken.

Wel of geen woningbehoud

Eerst wordt onderzocht of de hypotheeklast van één van beide partners gedragen kan worden, eventueel met een verlaging. Dat houdt in dat een gedeelte van hypotheekschuld kwijtgescholden en de meest verdienende partner kan blijven wonen, ontbreekt de mogelijkheid daartoe, dan kan onderzocht worden of de hele restschuld kan worden kwijtgescholden.  Woningbehoud heeft de voorkeur.

De bank moet eerst een inkomens- en vermogenstoets uitvoeren, als uit de toets de conclusie wordt getrokken dat geen van beiden de hypotheek kan dragen, kan het verkooptraject opgestart worden.

Er moet aan bepaalde voorwaarden voldaan worden:

• De woning ziet er netjes uit
• Je schakelt een verkopend makelaar in
• Jullie hebben geen eigen middelen om de restschuld te betalen.

Wacht niet te lang met actie ondernemen

Schakel een hypotheekadviseur in of ga naar je geldverstrekker als je problemen verwacht. Schakel dan een makelaar in voor de verkoop.

Dient zich een koper aan, dan moet de bank toestemming geven tot de verkoop en kan de overdracht bij de notaris plaatsvinden zonder dat de restschuld betaald hoeft te worden. De bank dient de zogenaamde verliesdeclaratie in bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning. Daarna neemt de Stichting pas de beslissing over de kwijtschelding.

Woekeren met de woekerpolis

"Uw woekerpolis is veel geld waard"

Dat las ik vanmorgen op internet toen ik naar aanleiding van het nieuws even zocht op "woekerpolis".

De woekerpolis lijkt zo langzamerhand op een onuitroeibaar virus.

De "woekerpolis" is een beleggingsverzekering die halverwege de jaren 90 het levenslicht zag. De officiele doopplechtigheid vond plaats in 2006  in het, ons allen bekende, programma "Radar".

De spaarhypotheek

Bij de spaarhypotheek betaal je rente over de schuld, je betaalt een premie die bestaat uit twee delen: premie voor het overlijdensrisico en de spaarpremie. De spaarpremie wordt op een aparte rekening gezet waar je hetzelfde rentepercentage over vergoed krijgt.

In de tijd dat wij met zijn allen spaarhypotheken sloten kwam de accountmanager van AXA trots met het nieuwe product, de Universal life verzekering. Goed en goedkoper.

Univeral life en unit-linked, flexibel product

Universal life en unit-linked zijn twee op elkaar lijkende producten. Bij een spaarhypotheek leg je een maandelijks een bedrag in op een spaarrekening, op die spaarrekening krijg je rente vergoed. Als je een spaarhypotheek van € 100.000,- hebt, wordt er bij overlijden € 100.000,- uitgekeerd en spaar je in 30 jaar € 100.000,- bij elkaar. Als de rente hoog is krijg je ook een hogere rente vergoed, dus kan de spaarpremie omlaag en andersom.

Unit-linked is een echte beleggingsverzekering. Van de premie die je inlegt worden de kosten en de premie voor de overlijdensrisicodekking afgetrokken, voor het resterende bedrag worden units aangekocht die een bepaalde waarde vertegenwoordigen.

Bij Universal life wordt voor het hele maandelijkse inlegbedrag units aangekocht, om de kosten en de overlijdensrisicopremie te betalen worden units verkocht.

Rendementen

De rente op de spaarhypotheek is gekoppeld aan de hypotheekrente, de rendementen op de beleggingsverzekeringen worden vastgesteld aan de hand ven de rendementen op beleggingen.

In de jaren 90 waren de rendementen hoog. Zelfs voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mochten we rekenen met een rendement van 8%.

Om met 8% € 100.000,- bij elkaar te sparen is uiteraard een lagere inleg nodig dan met een hypotheekrente van 5%.

De klant was dus veel goedkoper uit. Daarbij lonkten de hoge rendementen, de meesten van ons rekenden met 6%, maar er waren optimistische adviseurs die 14% beloofden.

De rendementen werden berekend met een historisch rendement (de prestaties van de betreffende fondsen in de afgelopen jaren) en een pessimistisch rendement.

Op een gegeven moment bleek dat niet alleen de historische rendementen niet gehaald werden, maar ook de pessimistische rendementen werden niet gerealiseerd.

Inteereffect

Als door tegenvallende of zelfs negatieve rendementen de kosten en premie overlijdensrisicoverzekering hoger zijn dan de inleg, wordt het potje met units steeds leger. 

Dan dreigt het tekort op de einddatum.

Dan haal je niet de € 100.000,- waar je met 6% op uit zou komen. En dan haal je helemaal niet het hoge eindbedrag waar je toch een beetje op gehoopt had toen je je handtekening zette.
Misschien wel voor een voorstel met een veel te hoog rendement. Misschien was je adviseur iets te enthousiast en te overtuigend. Misschien werd je zelf ook wel erg aangetrokken door het grote geld en heb je er verder niet over nagedacht.

Hersteladvies

En nu moeten we met zijn allen de schade door de tegenvallende rendementen herstellen. Er zijn 3 mogelijkheden:

• Je laat de polis voor wat het is, de rendementen op jouw polis zijn zo slecht nog niet.
• Je haalt het overlijdensriscoverzekering uit de polis en sluit een losse overlijdensriscoverzekering. Dat is soms moeilijk, bijvoorbeeld als je inmiddels gezondheidsklachten hebt gekregen.
• Je zet de hypotheek helemaal om, je haalt uit je polis wat er nog inzit en brengt dat bedrag in mindering op je hypotheek. Het hypotheekdeel waar de polis voor bedoeld was zet je om in een annuïteitendeel, waardoor je gaat aflossen.

Reacties

Iedereen met een woekerpolis heeft al vele brieven van de verzekeraar ontvangen. Lang niet iedereen reageert. 

De meesten ontvangen binnenkort een uitnodiging van hun adviseur.

De adviseur, die veelal zelf net zulke polissen heeft als de klanten. 

Want laten we even vooropstellen dat het destijds een goed product en een goed advies was. Dat de premies voor losse overlijdensrisicoverzekeringen nu lager zijn hebben we met zijn allen niet kunnen voorzien. We wisten ook niet dat de rendementen zo laag zouden worden.

Net zo min als we een paar jaar geleden wisten dat de hypotheekrente nu onder de 3% zou zijn.

Dan hadden we toch nooit geadviseerd om de rente voor 10 jaar vast te zetten bij 4%?

Oplossen

Laten wij samen een passende oplossing voor elke individuele situatie zoeken. Laten we om te beginnen stoppen met het wijzende vingertje. Laten de verzekeraar, de adviseur en de klant ervoor zorgen dat we allemaal binnenkort genezen zijn van het woekerpolisvirus. En kijk uit voor lieden die willen woekeren met onze woekerpolissen.

Hypotheekadvies, toen en nu

Op een vrije zondag zat ik bij de zonnestudio te wachten tot mijn zonnebankje beschikbaar was. Vrije dag, zonnebank, geen make-up. Niet echt het moment voor sociale contacten, laat staan zakelijke contacten.
Bij de balie stond een dame die mij vaag bekend voorkwam. Ze bleef naar mij staren en toen ze vlak voor me kwam staan kon ik er niet meer omheen. Ze had me herkend.
"Jij zit daar niet meer hè?" zei ze met een zwaai van haar arm richting ingang zonnestudio.
Ik wist wat ze bedoelde en wie ze was. Ze was een klant uit de tijd dat ik mijn eigen advieskantoortje in Almere-Buiten had. Op mijn Linkedin account staat vermeld: Eigenaar en adviseur bij de Hypotheek Consulent. 
De dame had gelijk, haar naam schoot me ook weer te binnen. "Ik heb zo'n rottijd gehad, meid" zei Bianca terwijl ze zich naast me op het wachtbankje liet zakken "Kees is overleden, ik moest mijn huis verkopen en een kleiner huis terugkopen. En toen dacht ik aan jou, Je had ons toen zo goed geholpen met de hypotheek. En toen zag ik dat je daar weg was. Nou, ik aan het googelen en ik vond je. Ik heb gebeld met het bedrijf waar je volgens Google werkte. En daar was je ook al weer weg.Ze wilden me je nummer niet geven, dus ik heb gevraagd of ze jou wilden mailen met het verzoek mij te bellen. Ze deden nu zaken met andere adviseur. Nou die wou ik niet, ik wou jou. Ik was ook echt in je teleurgesteld toen ik niets van je hoorde. Al had ik alleen maar even met je kunnen praten, weet je".

Ik was ook teleurgesteld, in mijn ex-collega's. Deze vrouw had behoefte aan wat aandacht en advies van iemand die ze kende. Uiteraard had ik haar gebeld als ik een mailtje had gekregen.

Na mijn ontslag op economische gronden heb ik hard gewerkt en geleerd om mijn leven en toekomst weer op de rails te krijgen, maar qua werk heb ik een jaar op het strafbankje doorgebracht.

"Toen heb ik een gozer gevonden die bij me thuis kwam" ging Bianca verder. "Die werkte heel anders dan jij. Jij vertelde toen meteen hoeveel we konden lenen en hoe hoog het maandbedrag zou worden, nou zoiets simpels kreeg die vent niet uit zijn strot. Hij nam me eerst een derdegraads verhoor af. Van alles moest hij weten. En een bedrag dat ik moest betalen, meid niet normaal meer".

Ja Bianca, het leven is veranderd. In een eerste gesprek moet een adviseur inventariseren. Dan wordt er geanalyseerd en daarna pas geadviseerd.
Ik heb Bianca uitgelegd dat die gozer volgens de regels had gewerkt en dat ik 15 jaar geleden ook niet voor niets gewerkt had.

Altijd leuk om oude klanten tegen te komen, volgende keer met make-up en visitekaartjes naar de zonnestudio.
Marianne Croes Advies

Marianne