Afspraak
In de offerte van de bank die je destijds hebt getekend zijn een aantal afspraken opgenomen. Die afspraken zijn nog eens bevestigd in de hypotheekakte die je bij de notaris hebt getekend.
Een van die afspraken is hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen. (10, 15 of 20%, afhankelijk van de bank). Een andere afspraak is hoe lang de afgesproken rente vaststaat.
Stel, je hebt een rente afgesproken van 4% voor een periode van 10 jaar, dan belooft de bank jou dat de rente in die 10 jaar niet hoger wordt. Al wordt de hypotheekrente 8%, jij betaalt gedurende de rentevast periode niet meer dan 4%.
Andersom werkt die afspraak natuurlijk ook, jij blijft 4% betalen, ook al daalt de rente naar bijvoorbeeld 2.5%.
2,5%
Een paar jaar geleden konden we het ons niet voorstellen, een rente van 2,5% voor hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor een rentevast periode van 10 jaar vast.
En toch is het waar, als je nu een huis koopt en een nieuwe hypotheek sluit zit je goed.
Oversluiten en boeterente
Als je al een hypotheek hebt en je wilt profiteren van de historisch lage rente, kun je overwegen je hypotheek over te sluiten. Je breekt het contract dat je met de bank hebt gesloten open. De bank heeft dus pech, de bank had verwacht 10 jaar lang 4% van je te krijgen. Als jij elders een hypotheek sluit met een lagere rente en met de nieuwe hypotheek de bestaande hypotheek aflost, betaal je de bank de resterende rentevast periode niet wat je had beloofd.
Stel, er zijn 5 jaar van je rentevast periode voorbij en volgens de afspraken heb je nog 5 jaar te gaan.
Dan krijgt de bank 5 jaar lang 1,5% (4 -/- 2,5%) minder dan verwacht.
Het totale verschil over de restant rentevast periode wordt uitgerekend (hypotheek bedrag minus boetevrij bedrag), daar wordt 1 bedrag van gemaakt. Dat bedrag wordt boete contante waarde genoemd.
Boete is eigenlijk geen goede benaming, je betaalt de rente die de bank misloopt in 1 bedrag.
Rentemiddeling
Sommige banken bieden de mogelijkheid van rentemiddeling, dan wordt de "boete" uitgesmeerd over de nieuwe rentevast periode. Bijvoorbeeld: in plaats van 2,5% betaal je 2,9%. Met het hogere percentage betaal je de boete. Nog lang niet alle banken bieden deze service.
Bijkomende kosten
Als je, vanwege de lage rente, naar een andere bank gaat komen de kosten voor de adviseur, de nieuwe hypotheekakte en eventueel de borgtocht voor de Nationale Hypotheekgarantie nog bij.
Oversluiten of niet?
Het kan voordelig zijn, dat hoeft niet. Stuur me even een mailtje en je weet binnen een paar uur of oversluiten een goed advies is. Als het je meer kost dan oplevert hoor je dat ook. In ieder geval is je vraag "oversluiten of niet?" beantwoord.
