Nationale Hypotheek Garantie
Als je een woning koopt met een marktwaarde van maximaal € 245.000,- (norm 2017) kun je Nationale Hypotheekgarantie aanvragen Wat is Nationale Hypotheek Garantie?
Uiteraard moet er aan bepaalde eisen voldaan worden, adviseurs moeten regelmatig de uitgebreide normen raadplegen om te kijken of een bepaalde aanvraag binnen de regels van de NHG valt.
Het is prettig als je vast kunt stellen dat je jouw klant een hypotheek met NHG kunt bieden, met name vanwege de lagere rente. Als je dat, soms na controle, zeker weet, ben je er nog niet. Want de banken mogen ook nog hun eigen regels toepassen.
Een bank kan zeggen: "Ja, dat mag volgens NHG, maar wij doen het toch anders, dus deze post kan niet onder NHG gesloten worden". Dan heb je twee mogelijkheden, je sluit de post zonder NHG ( als dat qua inkomen past) of je gaat op zoek naar een bank die in dit specifieke geval wel de NHG regels volgt.
Een bank kan bijvoorbeeld ook zeggen: "Voor de maximale hypotheek op basis van onderpand gaat de NHG uit van de laatste twee waardes, koopsom en taxatiewaarde, maar wij gaan uit van de taxatiewaarde als die hoger is. Dan mag je 101% van de taxatiewaarde lenen met een maximum van 106% van de koopsom. In sommige gevallen kan een bank die deze afwijking hanteert gunstig zijn.
Ook bij oversluiten van de hypotheek is het mogelijk NHG aan te vragen. Oversluiten is niet altijd aan te raden maar ik heb nu klanten voor wie oversluiten een heel goed advies is, ze wilden ook een kleine verbouwing uitvoeren. Taxatierapport voor en na verbouwing laten maken. Omdat eerste de bestaande hypotheek omgezet en aangepast moest worden, heeft de aanvraag bij de nieuwe geldverstrekker wat langer geduurd.
Klanten hebben gedurende het aanvraagtraject de verbouwing uit laten voeren en zelf betaald. De waarde na verbouwing is inclusief € 5000,- verbouwing.
Voor alle duidelijkheid: de klanten hebben dit als het ware voorgeschoten.
In de offerte staat een bedrag van € 5000,- als bouwdepot. Dat wil zeggen dat dit bedrag bij de bank blijft tot de verbouwing ook daadwerkelijk is uitgevoerd.
Om te voorkomen dat klanten bij de notaris een bedrag van € 5000,- moeten inbrengen dat zij middels een bouwdepotdeclaratie een paar dagen later weer terugkrijgen heb ik de taxateur verzocht het taxatierapport aan te passen naar de marktwaarde nu, dat is de eerder opgegeven waarde na verbouwing. Dan kan het bouwdepot vervallen.
Taxateur heeft bij het NWWI (het instituut dat de taxaties moet valideren) aangevraagd of hij dit kon wijzigen. Tot ons beider verbazing wilde de NWWI hier niet aan meewerken.
Ik heb de bank gebeld met dit verhaal en verzocht de nota's van de verbouwing direct bij de notaris te verrekenen. Volgens de bank mag dat niet bij een hypotheek met NHG. Omdat ik dat vroeger wel vaker gedaan had heb ik het even nagevraagd bij de notaris, die bevestigde dat dit tegenwoordig niet meer mag.
Omdat de NWWI in de mail aan de taxateur de mogelijkheid had aangegeven de uitgevoerde verbouwing aan de geldverstrekker te bevestigen, heb ik nogmaals de NHG gebeld.
Het heeft een uurtje gekost, maar uiteindelijk had ik de bevestiging:
De NHG heeft geen enkele moeite met deze constructie en ik mocht tegenover de bank refereren aan het gesprek dat ik met deze aardige meneer had.
Ik heb een verslag naar de bank gestuurd en ik ben nu benieuwd hoe ze gaan reageren.
Afhankelijk van hun reactie kan ik, in overleg met mijn klanten, twee dingen doen: we accepteren de rare en onredelijke eis van de bank of we gaan naar een van de vele andere geldverstrekkers.
Ik vind mijn werk nog steeds leuk en spannend maar soms krijg je koppijn van alle muren waar je tegen aanloopt.
Als je een erg positieve dag hebt zeg je: "ach het is een leermomentje".
Dit voorbeeld toont wel weer het belang aan van een onafhankelijk adviseur, want elke geldverstrekker heeft haar eigen afwijkingen.
Voor informatie bel: 06-41588955
of mail: info@mariannecroesadvies.nl
Voor informatie bel: 06-41588955
of mail: info@mariannecroesadvies.nl
