Hypotheekveranderingen 2017

Het is bijna nieuwjaar,  over een kleine week is het 2017.

Voor het gemak en voor alle duidelijkheid zet ik de veranderingen in hypotheekland nog even op een rijtje.

Maximale hypotheek 101%

De Loan to Value is vanaf volgende week 101%, dat wil zeggen dat de maximale hypotheek op basis van het onderpand nog maar 101% van de waarde van de woning mag zijn. De bijkomende kosten bij de aankoop bedraagt ca. 6%. Dus bij een koopsom van € 150.000,- zijn de totale kosten € 9000,-. Je mag nog € 1.500,-, meelenen, dat betekent dat je in dit voorbeeld € 7.500,- aan eigen geld moet meebrengen.

Lagere hypotheek bij lage hypotheekrente

De woonquote (maximale woonlasten) worden ieder jaar opnieuw aangepast. De woonquote gaat volgend jaar iets omhoog, behalve als je een hypotheekrente hebt die lager is dan 2%. Dan kun je volgend jaar een iets lagere hypotheek krijgen.

Nationale Hypotheek Garantie

Vanaf volgend jaar wordt de kostengrens voor NHG vastgesteld aan de hand van de gemiddelde huizenprijs, voor 2017 is de maximale koopsom om voor NHG in aanmerking te komen € 245.000,- . Maximale hypotheek is dan € 245.000,- + 1%= € 247.245,-

Hoge belastingschijf? Hypotheekrenteaftrek maximaal 50%

Als je in een hoge belastingschijf zit wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar afgebouwd tot 38%.

Belastingvrije schenking

Volgend jaar is de hoge  belastingvrije schenking van € 100.000,- terug. Het maakt niet uit van wie je de schenking ontvangt. 

Voorwaarde: het bedrag moet gebruikt worden voor aankoop of verbouwing van je eigen huis.

Rest mij natuurlijk al mijn oude, nieuwe en toekomstige klanten een heel gelukkig 2017 te wensen.

Nieuwe hypotheekregels, wat verandert er en wanneer?

Veranderingen

We zijn het wel gewend dat er in januari zaken in hypothekenland wijzigen.
Er staan ons dit keer twee grote veranderingen te wachten:

De maximale hypotheek op basis waarde woning:

Mag er dit jaar nog 102% gefinancierd worden van de marktwaarde, volgend jaar (over ruim twee weken) is dat 101%. Dat betekent meer eigen geld inbrengen, zie maximale hypotheek.

De maximale hypotheek op basis van inkomen

De maximale hypotheekhoogte bij een rente van onder de 2% is volgend jaar beduidend lager.

Welke datum is leidend?

Tot eind vorig jaar was de aanvraagdatum van de offerte leidend. Als de offerte er was konden de opgevraagde stukken in januari en februari aangeleverd worden.

Sinds de invoering van de Mortgage Credit Directive brengen de meeste banken eerst een voorlopige offerte uit, de een noemt het een rentegarantie en de ander een garantievoorstel, Bij zo'n voorstel zit altijd een lijs met aan te leveren stukken Als de bank alle stukken goedgekeurd heeft volgt de officiële offerte. Door het versturen van die offerte geeft de bank het zogenaamde Finaal Akkoord.

Nu heeft de AFM bepaald dat niet de datum offerteaanvraag leidend is maar de datum van het Finaal Akkoord.

Gezien de drukte bij de banken en de hausse op de huizenmarkt gaat dit voor veel mensen (huizenkopers en hypotheekadviseurs) grote problemen opleveren.

1 maand uitstel

De hypotheek die voor 1 februari 2017 finaal akkoord zijn vallen onder de voorwaarden van 2016. 

Dit kan problemen opleveren wanneer het verzamelen van de benodigde stukken meer tijd vergt, Denk bijvoorbeeld aan echtscheidingsdocumenten of een medische keuring.

Nationale Hypotheekgarantie

De uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie heeft bepaald dat voor NHG hypotheek de aanvraagdatum leidend is (zoals we gewend waren).

Of de hypotheken met NHG ook aan de nieuwe regels moeten voldoen is nog niet duidelijk.

Ik hou jullie op de hoogte,

Bij vragen bel of mail:

info@mariannecroesadvies,nl

06-41588955

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Verkopersmarkt, de aankoopmakelaar en de hypotheekadviseur.

Als je op zoek bent naar een koopwoning zal het je niet ontgaan zijn, het is een verkopersmarkt.

De verkoper kan kiezen uit meerdere potentiële kopers voor zijn woning.

Vraagprijzen worden steeds vaker vervangen door vanaf prijzen. Verkopend makelaars geven aan dat het geen zin heeft om onder de vraagprijs te bieden maar houden zich hier regelmatig niet aan.

Erg frustrerend voor de klanten die de juiste route tot aankoop eigen woning bewandelen.

Ze hebben vast laten stellen wat de maximale hypotheek is en zijn op zoek naar een woning in de bijbehorende prijsklasse.

Als ze de verkopende makelaar bellen voor een bezichtiging krijgen ze regelmatig te horen wanneer ze de woning tezamen met andere belangstellenden kunnen komen bekijken.

Daarna krijgen ze de mogelijkheid om een bod te doen. Omdat de makelaar niet mag vertellen wat de "concurrenten" bieden ontstaat er een soort roulette.Als er überhaupt al concurrenten zijn.

Zit je te laag, gaat de woning naar een ander. Zit je te hoog, dan betaal je mogelijk teveel en is de kans aanwezig dat de waarde van de taxatie onder de de koopsom zit en dat kan problemen met de financiering opleveren.

Behalve op prijs kun je het ook winnen op snelheid.  

Dan ben je al voor je gaat bezichtigen in contact met een hypotheekadviseur en een aankoopmakelaar. Het liefst een hypotheekadviseur die snel kan handelen en een makelaar die ook een bouwkundige achtergrond heeft.

Het mooiste is als deze twee, de hypotheekadviseur en de aankoopmakelaar, hun krachten bundelen en zich samen inspannen om voor jullie het beste huis voor de beste prijs met de beste hypotheek te regelen.

Dat kan en zelfs tegen een gereduceerd tarief.

Een aankoopmakelaar kost al gauw € 1.750,- en een hypotheekadviseur € 2.850,-, . Dat is in totaal € 4.600,-.

Wij,  Rietveld Makelaardij  (Ronald Rietveld) en Marianne Croes Advies (Marianne Croes) bieden een aankooppakket voor € 3.950,-.

Dan heb je een goede weerstand tegenover de aankoopmakelaar, iemand die de onderhandelingen voor je voert, de voorwaarden en contracten controleert en met je doorneemt, een  visuele bouwkundige keuring voor je doet en het full service hypotheekadvies. Kortom,  je bent verzekerd van de kennis en ervaring van professionals die al heel lang actief zijn op de Almeerse Markt.

En dat is voor een verkopend makelaar ook een pluspunt. Hij wil voor zijn verkoper niet alleen de beste prijs, maar ook de zekerheid van een koper die de financiële zaken snel en goed kan regelen.

Bel of mail ons voor een afspraak of nadere informatie:

Ronald Rietveld, 06-54966569, ronald@rietveld.biz

Marianne Croes, 06-41588955, info@mariannecroesadvies.nl

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Mondelinge overeenstemming koop huis niet bindend

We hebben te maken met een verkopersmarkt, dat betekent dat een verkoper van een woning de kopers voor het kiezen heeft.

Een tijd geleden was het andersom, de kopers hadden keus te over.

Ik heb voor meerdere mensen de maximale hypotheek berekend en ik volg hun huizenjacht met spanning. 

Vroeger had een huis een vraagprijs. Onder de omschrijving stond dan bijvoorbeeld:

"vraagprijs € 180.000,- k.k."

KK betekent dat de kosten, zoals overdrachtsbelasting, voor rekening komt van de koper.

Als kandidaat koper deed je dan een bod van bijvoorbeeld € 170.000,-. Na wat heen en weer gebel tussen de partijen en eventueel de respectievelijke makelaars werd overeenstemming bereikt over een prijs van € 175.000,-. Er werd nog wat overlegd over zaken zoals gordijnen en oplevertijd. Als daar duidelijkheid over was kon een afspraak gemaakt worden voor het tekenen van de koopakte.

Tegenwoordig zie je op de diverse huizensites zoals Funda steeds vaker de volgende omschrijving staan:

"Vanaf prijs € 175.000,-,  vraagprijs € 180.000,-".

Dat wil zo ongeveer zeggen dat een bod onder de € 175.000,- niet eens serieus genomen wordt.

De bezichtigingen vinden ook vaak plaats in groepsverband.  In een tijdsbestek van 1 of 2 uur kunnen de belangstellenden door de woning lopen en desgewenst een bod doen.  Mijn klanten maken steeds meer mee dat ze een tijdstip op krijgen waarop ze een bod "mogen" doen. Dat is uitermate spannend, want je weet niet wat je rivalen bieden.

Stel dat je die € 175.000,- geboden hebt en je krijgt een telefoontje van de makelaar dat je bod geaccepteerd is.  

Dat heb ik deze week meegemaakt, mijn klant heeft de maximale hypotheek laten berekenen, ze belde enthousiast dat ze de woning van haar keuze had mogen kopen en we hebben een vervolgafspraak gemaakt om de hypotheek te regelen.

Gisteren werd ze gebeld door de makelaar dat er een hoger bod gedaan was en dat de verkopers dat bod wilden accepteren. Dus ze had toch geen huis gekocht.

Kan dat? Ja, dat kan.

Bij de koop/verkoop van een huis is mondelinge overeenstemming niet meer bindend.

Je hebt pas zekerheid als beide partijen hun handtekening onder de koopovereenkomst hebben gezet.

Wettelijk gezien staan de verkoper en zijn makelaar in hun recht. Is het een nette en integere manier van handelen? Daar kunnen we het nog eens over hebben.

Kosten Koper

Achter de vraagprijs van een bestaande woning staat meestal KK.
KK is de afkorting van Kosten Koper, dat betekent dat kosten zoals overdrachtsbelasting voor de koper zijn.

De kosten verbonden aan de koop van de woning zijn bijvoorbeeld de 2% overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de akte van overdracht, ook wel de transportakte genoemd. Dit is de akte waarbij de woning je eigendom wordt.

Je krijgt ook te maken met de financieringskosten.

Al die kosten bij elkaar bedragen 5% tot 6% van de koopsom.  Dit jaar mag je nog maar 2% meefinancieren, volgend jaar wordt dat 1% en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Dat betekent dat je steeds meer eigen geld moet meebrengen bij de aankoop van een woning.

In onderstaand schema zijn de kosten weergegeven. De overdrachtsbelasting is een vast gegeven van 2% van de koopsom, de overige kosten kunnen iets afwijken.

Vragen: bel of mail 06-41588955info@mariannecroesadvies.nl

	Voorbeeld financieringsopzet.
aankoop
koopsom		€ 175.000,00
overdrachtsbelasting		€ 3.500,00
notariskosten levering		€ 800,00
			€ 179.300,00
financieringskosten
notariskosten hypotheek		€ 901,00
taxatiekosten		€ 377,00
Borgtochtprovisie NHG		€ 1.785,00
adviesvergoeding		€ 2.850,00
kosten bankgarantie		€ 225,00
			€ 6.138,00
financieringsbehoefte			€ 185.438,00		€ 185.438,00
inbreng eigen middelen			-€ 6.938,00		-€ 8.688,00
max.hypotheek 2016			€ 178.500,00	2017	€ 176.750,00

Europese hypotheekregels en boeterente

De rente is laag, en vonden wij een aantal jaren geleden een percentage van 4,4% prima, een rente van 2,2% vinden we beter.

Als je een jaar of vijf geleden met de bank hebt afgesproken dat  je de rente van 4,4% 10 jaar lang zult betalen zit je aan die afspraak vast. 

Net zoals de bank je 10 jaar lang niet meer dan de afgesproken rente in rekening mag brengen als de rente stijgt.

Er wordt op dit moment veel geschreven over boeterente en er wordt gezegd dat de hoge boete verboden wordt. 

Deze uitspraken behoeven wat toelichting.

Boeterente is eigenlijk niet helemaal het goede woord, als je tussentijds je rentecontract met de bank openbreekt rekent de bank uit wat ze aan rente inkomsten misloopt.

Dus als de rente voor een vergelijkbare rentevast periode 2% lager is en je rente staat nog 5 jaar vast, moet je het misgelopen bedrag in een keer betalen. 

Hoe groter het verschil in rente en hoe langer de restant rentevast periode hoe hoger dit bedrag is.

De bank maakt van het mis te lopen bedrag dus 1 bedrag, dit heet de contante waarde.

Dat was zo, dat is zo en dat blijft zo.

Waar de berichten over gaan is dat Europa verbiedt dat geldverstrekkers bovenop de contante waarde nog een opslag rekenen. Dat mag niet meer.

Maar zonder kosten je rentecontract afkopen kan niet.

Wil je weten of het in jouw geval gunstig zou zijn? Neem rustig even contact met me op, als het verbreken van het rentecontract voor jou meer kost dan oplevert, hoor je dat ook. Dan weet je het in ieder geval zeker.

Marianne Croes

06-41588955

info@mariannecroesadvies.nl

of plan een afspraak in met de blauwe button rechts boven op de facebooksite Marianne Croes Advies

Webcam

Sinds kort biedt Marianne Croes Advies ook hypotheekadvies per webcam aan. Ik moest zelf even aan het idee wennen. Maar als aanvulling op de dienstverlening is het heel handig. Jij lekker thuis of op je werk en ik hier achter mijn laptop.
We zien elkaar, kunnen documenten delen en meteen uploaden en aan elkaar versturen.
Ik zie het niet als vervanging voor de persoonlijke gesprekken, maar als een aanvulling op de normale dienstverlening.  Ik stel me zo voor dat we een kennismakingsgesprek gewoon hier op kantoor doen , maar dat we later documenten of offertes per webcam samen doornemen We kunnen direct stukken uploaden en documenten delen.

Kun je de deur niet uit of heb je weinig tijd? Plan via de blauwe button hieronder een gesprek in en ik zie je binnenkort op mijn scherm.
--

Talk with Marianne Croes on 24sessions