Mondelinge overeenstemming koop huis niet bindend

We hebben te maken met een verkopersmarkt, dat betekent dat een verkoper van een woning de kopers voor het kiezen heeft.

Een tijd geleden was het andersom, de kopers hadden keus te over.

Ik heb voor meerdere mensen de maximale hypotheek berekend en ik volg hun huizenjacht met spanning. 

Vroeger had een huis een vraagprijs. Onder de omschrijving stond dan bijvoorbeeld:

"vraagprijs € 180.000,- k.k."

KK betekent dat de kosten, zoals overdrachtsbelasting, voor rekening komt van de koper.

Als kandidaat koper deed je dan een bod van bijvoorbeeld € 170.000,-. Na wat heen en weer gebel tussen de partijen en eventueel de respectievelijke makelaars werd overeenstemming bereikt over een prijs van € 175.000,-. Er werd nog wat overlegd over zaken zoals gordijnen en oplevertijd. Als daar duidelijkheid over was kon een afspraak gemaakt worden voor het tekenen van de koopakte.

Tegenwoordig zie je op de diverse huizensites zoals Funda steeds vaker de volgende omschrijving staan:

"Vanaf prijs € 175.000,-,  vraagprijs € 180.000,-".

Dat wil zo ongeveer zeggen dat een bod onder de € 175.000,- niet eens serieus genomen wordt.

De bezichtigingen vinden ook vaak plaats in groepsverband.  In een tijdsbestek van 1 of 2 uur kunnen de belangstellenden door de woning lopen en desgewenst een bod doen.  Mijn klanten maken steeds meer mee dat ze een tijdstip op krijgen waarop ze een bod "mogen" doen. Dat is uitermate spannend, want je weet niet wat je rivalen bieden.

Stel dat je die € 175.000,- geboden hebt en je krijgt een telefoontje van de makelaar dat je bod geaccepteerd is.  

Dat heb ik deze week meegemaakt, mijn klant heeft de maximale hypotheek laten berekenen, ze belde enthousiast dat ze de woning van haar keuze had mogen kopen en we hebben een vervolgafspraak gemaakt om de hypotheek te regelen.

Gisteren werd ze gebeld door de makelaar dat er een hoger bod gedaan was en dat de verkopers dat bod wilden accepteren. Dus ze had toch geen huis gekocht.

Kan dat? Ja, dat kan.

Bij de koop/verkoop van een huis is mondelinge overeenstemming niet meer bindend.

Je hebt pas zekerheid als beide partijen hun handtekening onder de koopovereenkomst hebben gezet.

Wettelijk gezien staan de verkoper en zijn makelaar in hun recht. Is het een nette en integere manier van handelen? Daar kunnen we het nog eens over hebben.

Kosten Koper

Achter de vraagprijs van een bestaande woning staat meestal KK.
KK is de afkorting van Kosten Koper, dat betekent dat kosten zoals overdrachtsbelasting voor de koper zijn.

De kosten verbonden aan de koop van de woning zijn bijvoorbeeld de 2% overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de akte van overdracht, ook wel de transportakte genoemd. Dit is de akte waarbij de woning je eigendom wordt.

Je krijgt ook te maken met de financieringskosten.

Al die kosten bij elkaar bedragen 5% tot 6% van de koopsom.  Dit jaar mag je nog maar 2% meefinancieren, volgend jaar wordt dat 1% en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Dat betekent dat je steeds meer eigen geld moet meebrengen bij de aankoop van een woning.

In onderstaand schema zijn de kosten weergegeven. De overdrachtsbelasting is een vast gegeven van 2% van de koopsom, de overige kosten kunnen iets afwijken.

Vragen: bel of mail 06-41588955info@mariannecroesadvies.nl

	Voorbeeld financieringsopzet.
aankoop
koopsom		€ 175.000,00
overdrachtsbelasting		€ 3.500,00
notariskosten levering		€ 800,00
			€ 179.300,00
financieringskosten
notariskosten hypotheek		€ 901,00
taxatiekosten		€ 377,00
Borgtochtprovisie NHG		€ 1.785,00
adviesvergoeding		€ 2.850,00
kosten bankgarantie		€ 225,00
			€ 6.138,00
financieringsbehoefte			€ 185.438,00		€ 185.438,00
inbreng eigen middelen			-€ 6.938,00		-€ 8.688,00
max.hypotheek 2016			€ 178.500,00	2017	€ 176.750,00

Europese hypotheekregels en boeterente

De rente is laag, en vonden wij een aantal jaren geleden een percentage van 4,4% prima, een rente van 2,2% vinden we beter.

Als je een jaar of vijf geleden met de bank hebt afgesproken dat  je de rente van 4,4% 10 jaar lang zult betalen zit je aan die afspraak vast. 

Net zoals de bank je 10 jaar lang niet meer dan de afgesproken rente in rekening mag brengen als de rente stijgt.

Er wordt op dit moment veel geschreven over boeterente en er wordt gezegd dat de hoge boete verboden wordt. 

Deze uitspraken behoeven wat toelichting.

Boeterente is eigenlijk niet helemaal het goede woord, als je tussentijds je rentecontract met de bank openbreekt rekent de bank uit wat ze aan rente inkomsten misloopt.

Dus als de rente voor een vergelijkbare rentevast periode 2% lager is en je rente staat nog 5 jaar vast, moet je het misgelopen bedrag in een keer betalen. 

Hoe groter het verschil in rente en hoe langer de restant rentevast periode hoe hoger dit bedrag is.

De bank maakt van het mis te lopen bedrag dus 1 bedrag, dit heet de contante waarde.

Dat was zo, dat is zo en dat blijft zo.

Waar de berichten over gaan is dat Europa verbiedt dat geldverstrekkers bovenop de contante waarde nog een opslag rekenen. Dat mag niet meer.

Maar zonder kosten je rentecontract afkopen kan niet.

Wil je weten of het in jouw geval gunstig zou zijn? Neem rustig even contact met me op, als het verbreken van het rentecontract voor jou meer kost dan oplevert, hoor je dat ook. Dan weet je het in ieder geval zeker.

Marianne Croes

06-41588955

info@mariannecroesadvies.nl

of plan een afspraak in met de blauwe button rechts boven op de facebooksite Marianne Croes Advies

Webcam

Sinds kort biedt Marianne Croes Advies ook hypotheekadvies per webcam aan. Ik moest zelf even aan het idee wennen. Maar als aanvulling op de dienstverlening is het heel handig. Jij lekker thuis of op je werk en ik hier achter mijn laptop.
We zien elkaar, kunnen documenten delen en meteen uploaden en aan elkaar versturen.
Ik zie het niet als vervanging voor de persoonlijke gesprekken, maar als een aanvulling op de normale dienstverlening.  Ik stel me zo voor dat we een kennismakingsgesprek gewoon hier op kantoor doen , maar dat we later documenten of offertes per webcam samen doornemen We kunnen direct stukken uploaden en documenten delen.

Kun je de deur niet uit of heb je weinig tijd? Plan via de blauwe button hieronder een gesprek in en ik zie je binnenkort op mijn scherm.
--

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Nationale Hypotheek Garantie

Als je een hypotheek sluit kun je onder bepaalde voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie krijgen.
Tot 31 december 2016 is een van die voorwaarden dat het totaal van koopsom + bijkomende kosten niet meer bedraagt dan € 245.000,-.

Dat komt neer op een huis met een koopsom van € 231.132,-,  er wordt altijd uitgegaan van 6% bijkomende kosten (€ 13.868,-)

Het huis plus de kosten mag het bedrag van € 245.000,- niet te boven gegaan.

De maximale hypotheek op basis van het onderpand is dit jaar 102% van de koopsom, dus bij een koopsom van € 231.132,- is de maximale hypotheek € 235.754,-.

Volgend jaar wordt de kostengrens van de maximale hypotheek met NHG gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Zodra de gemiddelde huizenprijs bekend is zal ik hierover berichten.
Zoals het er nu naar naar uitziet ligt de gemiddelde huizenprijs iets boven de nu geldende maximale koopsom.

De geldverstrekker heeft de zekerheid dat in bepaalde situaties de hypotheek wordt terugbetaald. Als je bijvoorbeeld ten gevolge van een relatiebeëindiging de woning met verlies verkoopt, kan het zijn dat de NHG de restschuld van je overneemt. Er wordt altijd eerst gekeken naar de mogelijkheden van woningbehoud.

De bank loopt minder risico en geeft daarom een lagere rente voor een hypotheek met NHG,

Je betaalt overigens wel voor NHG, op dit moment is dat 1% over het hypotheekbedrag.

Meer weten?
Bel: 06-41588955
Mail: info@mariannecroesadvies.nl

Of klik op de blauwe button rechts boven op de facebook pagina  (contact met ons opnemen) om een webcamgesprek in te plannen.

Maximale hypotheek

Hoeveel kan ik lenen en hoeveel kost het me per maand?

Dat zijn de belangrijkste vragen voor iedereen die een huis wil kopen.

De maximale hypotheekhoogte wordt door twee factoren bepaald. Allereerst het inkomen uiteraard. Daar zijn woonquotes voor. We kunnen heel simpel uitrekenen wat voor maandlast je volgens die woonquotes per maand mag hebben en de hypotheekhoogte is dan zo vast te stellen.

Er wordt niet alleen naar het inkomen gekeken bij het bepalen van de maximale hypotheek maar ook naar de waarde  van de woning.
Met de koopprijs ben je er namelijk niet. Bij een bestaande woning betaal je 2 % van de koopsom aan overdrachtsbelasting,  dan komen de notariskosten, taxatiekosten, adviesvergoeding en eventueel de kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie erbij.

Al die kosten samen bedragen ca. 6 % van de koopsom. Als je een huis koopt van € 160.000,- komt er ongeveer € 9.600,- bij.
De tijd dat je alle kosten mee kon lenen in je hypotheek is voorbij. De maximale hypotheek van 106% wordt in een aantal jaren afgebouwd tot 100%.

In 2016 kun je nog 102% van de koopsom lenen, dus bij het voorbeeld van een koopsom van € 160.000,-  is dat 163.200,-. Dat betekent een benodigd bedrag aan eigen middel van € 6.400,-.
Volgend jaar is dat € 8.000,- en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Een bestaande woning moet getaxeerd worden, de meeste banken gaan uit van de laagste waarde van koopsom/taxatiewaarde.

De waarde die een taxateur op papier zet kan afwijken van de waarde die in de koopakte staat.

Als de getaxeerde waarde lager is kan dat problemen opleveren voor de financiering.
Als de getaxeerde waarde hoger is dan de waarde van de koopakte kan dat voordelig zijn. Dan zoeken we naar een bank die 102% van de getaxeerde waarde financiert. Dus minder eigen middelen nodig.

Een onafhankelijk hypotheekadviseur kent de voorwaarden van al die verschillende banken en beoordeelt per klant waar de hypotheek voor die speciale situatie het beste ondergebracht kan worden.

Vragen of advies nodig? Mail of bel, info@mariannecroesadvies.nl /06-41588955

We gaan online

Natuurlijk leven we al grotendeels online. Waar zouden we zijn zonder email, internet en Google?
Ik kan me het leven zonder mijn laptop niet meer voorstellen, zeker in mijn werk niet.

Een hypotheekberekening en een adviesrapport zijn natuurlijk veel makkelijker via een speciaal programma te produceren dan met pen en papier.

Sinds een paar jaar ben ik een fanatiek gebruiker van de cloud. Ik ben in de wolken zou je kunnen zeggen. Waar ik ook ben, ik kan mijn mail lezen en beantwoorden en ik kan mijn klantendossiers zowel thuis als op kantoor inzien.

Dus je zou kunnen zeggen dat ik met de tijd meega. Ik trok de lijn aldoor bij het geven van hypotheekadvies online. Het leek me vreemd en onpersoonlijk. Maar het online advies wint steeds meer terrein en toen ik een paar weken geleden benaderd werd door 24 Sessions, besloot ik er een proefsessie aan te wagen.

En nu ben ik mijn bedrijf aan het inrichten op deze extra services: hypotheekadvies online.

Ik heb de afgelopen dagen diep nagedacht hoe ik deze vorm van advies vorm kan geven. Als adviseur wil je weten met wie je te maken hebt, je moet een inventarisatie maken voordat je een advies kan uitbrengen en jij als klant wilt weten wie je adviseur is.
Ik denk dat deze vorm van advies het meest geschikt is voor starters. Iedereen is hard aan het werk en druk met de rest van het leven.

Stel nu dat ik me in je situatie kan verdiepen voordat we elkaar via het scherm aankijken, stel dat we een afspraak online maken op een voor ons allebei geschikt tijdstip. Stel dat we tijdens een sessie documenten kunnen delen en stukken naar elkaar kunnen versturen.

Dan vraag ik je eerst een inventarisatieformulier in te vullen, dan ga ik aan het werk en we ontmoeten elkaar online. Ik geef je een advies, het is net of we tegenover elkaar in mijn spreekkamer zitten. Maar we zitten allebei achter ons eigen scherm. Als we besluiten met elkaar door te gaan, krijg je van mij een lijstje met benodigde stukken. Die scan je in en mailt de documenten. Dan kunnen we er samen voor zorgen dat de hele procedure soepel en snel verloopt.

Dan kan ik je korting geven, want je doet een gedeelte van het werk zelf, ik hoef geen documenten in te scannen en te kopiëren.

Dan kunnen we het hele traject door op de tijdstippen dat we willen, telefonisch contact blijft natuurlijk altijd mogelijk.

En wil je alsnog een real life gesprek kan dat ook.

Ik ga nog even oefenen en ik kom bij je terug, ik kijk ernaar uit je te ontmoeten, persoonlijk of via mijn beeldscherm. En dat is eigenlijk net zo persoonlijk heb ik ondervonden.

Dus wil je een eerste huis kopen, een volgend huis of wil je je hypotheek oversluiten?

Bel even 06-41588955, of mail naar info@mariannecroesadvies.nl, of vul het contactformulier op de website www.mariannecroesadvies.nl en we spreken elkaar.

Dan kunnen we altijd nog beslissen hoe we elkaar willen ontmoeten.

Vriendelijke groet en tot ziens,

Marianne Croes

Talk with Marianne Croes on 24sessions