MCD

Mortgage Credit  Directive.

De wereld verandert, de hypothekenrichtlijnen veranderen en wij veranderen mee.

Op 21 maart 2016 gaat in Nederland de Europese hypothekenrichtlijn in werking.
Het doel van de wet is de Europese  markt voor hypotheken op een gelijkwaardig niveau te brengen.

De banken, de adviseurs en de consumenten worden geconfronteerd met het effect van deze wet.

Jullie, de klanten worden in de hele EU op gelijke wijze beschermd bij het aangaan van een hypotheek, de kosten van een hypotheek worden internationaal beter vergelijkbaar.

De banken moeten hun processen aanpassen en ook wij, de adviseurs, zullen een iets andere werkwijze moeten gaan hanteren.

Het grootste verschil zit in het ontvangen van de hypotheekofferte en het tijdstip van het aanleveren van de stukken.
Nu is het de volgorde:

• adviesgesprek en bepalen maximale hypotheek
• aanvragen offerte
• doornemen offerte, waarin bepaalde voorbehouden staan. Bijvoorbeeld dat het inkomen van de klant en de waarde van het huis naar tevredenheid van de bank moeten zijn.
• verzamelen stukken (koopakte, inkomensstukken etc.)
• offerte en gevraagde documenten naar de bank
• de bank beoordeelt het dossier meermalen en na de laatste beoordeling geven ze een finaal akkoord.
• Pas na het ontvangen van het finaal akkoord weten we zeker of de bank de hypotheek daadwerkelijk verstrekt.

Een offerte is een aanbieding waarin voorbehouden staan opgenomen, na invoering van de MCD moet de bank direct een Bindend Krediet Aanbod doen. De bank kan zo'n aanbod niet meer intrekken. Het gevolg is dat de bank een compleet dossier moet hebben voordat ze een dergelijk aanbod doen. De klant heeft wel een wettelijk bedenktijd van 14 dagen.

De volgorde wordt:

• adviesgesprek en bepalen maximale hypotheek
• verzamelen stukken, dus ook koopakte, BKR uitdraai en zo mogelijk taxatierapport.
• de bank beoordeelt de stukken en het finaal akkoord ontvangt de adviseur/de klant het Bindend Krediet Aanbod.

Niet alle banken zullen het nieuwe systeem tegelijk toepassen. Minister Dijsselbloem heeft laten weten dat de Mortgage Credit Directive pas komende zomer doorgevoerd zal worden.

De ABNAMRO heeft laten weten dat ze de MCD op 14 maart 2016 implementeren, de ING volgt een week later en er zijn ook banken die wachten tot het echt moet, dus komende zomer.

Ook de nieuwe werkwijze zal bij diverse banken verschillen.

De ING houdt vast aan bovengenoemde volgorde, dat betekent dus, dossier compleet en een heel snel finaal akkoord. Dat is een voordeel, we wachten op dit moment eindeloos op een finaal akkoord, net als gevolg uitstellen ontbindende voorwaarden. Dit brengt voor alle partijen veel onzekerheid met zich mee.

Er zijn ook banken die werken met een voorbeeldofferte. Dit heeft als voordeel dat je de rente vast kunt zetten als er een stijging verwacht worden. De klant zal dan twee keer moeten tekenen, de voorbeeldofferte en daarna het Bindend Krediet Aanbod.

We houden jullie op de hoogte. Een hypotheekadviseur zal  in het eerste gesprek zijn klanten aanraden zoveel mogelijk documenten te verzamelen.

Maar ach, veel adviseurs deden dat al.

Voor een uitgebreide opsomming van benodigde documenten, bel even 06-41588955 of mail naar info@mariannecroesadvies.nl

Hypotheekrente is laag, oversluiten???

Afspraak

In de offerte van de bank die je destijds hebt getekend zijn een aantal afspraken opgenomen. Die afspraken zijn nog eens bevestigd in de hypotheekakte die je bij de notaris hebt getekend.

Een van die afspraken is hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen. (10, 15 of 20%, afhankelijk van de bank). Een andere afspraak is hoe lang de afgesproken rente vaststaat.

Stel, je hebt een rente afgesproken van 4% voor een periode van 10 jaar, dan belooft de bank jou dat de rente in die 10 jaar niet hoger wordt. Al wordt de hypotheekrente 8%, jij betaalt gedurende de rentevast periode niet meer dan 4%. 

Andersom werkt die afspraak natuurlijk ook, jij blijft 4% betalen, ook al daalt de rente naar bijvoorbeeld 2.5%.

2,5%

Een paar jaar geleden konden we het ons niet voorstellen, een rente  van 2,5% voor hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor een rentevast periode van 10 jaar vast.

En toch is het waar, als je nu een huis koopt en een nieuwe hypotheek sluit zit je goed.

Oversluiten en boeterente

Als je al een hypotheek hebt en je wilt profiteren van de historisch lage rente, kun je overwegen je hypotheek over te sluiten. Je breekt het contract dat je met de bank hebt gesloten open. De bank heeft dus pech, de bank had verwacht 10 jaar lang 4% van je te krijgen. Als jij elders een hypotheek sluit met een lagere rente en met de nieuwe hypotheek de bestaande hypotheek aflost, betaal je de bank de resterende rentevast periode niet wat je had beloofd.

Stel, er zijn 5 jaar van je rentevast periode voorbij en volgens de afspraken heb je nog 5 jaar te gaan.

Dan krijgt de bank 5 jaar lang 1,5% (4 -/- 2,5%) minder dan verwacht.

Het totale verschil over de restant rentevast periode wordt uitgerekend (hypotheek bedrag minus boetevrij bedrag), daar wordt 1 bedrag van gemaakt. Dat bedrag wordt boete contante waarde genoemd.

Boete is eigenlijk geen goede benaming, je betaalt de rente die de bank misloopt in 1 bedrag.

Rentemiddeling

Sommige banken bieden de mogelijkheid van rentemiddeling, dan wordt de "boete" uitgesmeerd over de nieuwe rentevast periode. Bijvoorbeeld: in plaats van 2,5% betaal je 2,9%. Met het hogere percentage betaal je de boete. Nog lang niet alle banken bieden deze service.

Bijkomende kosten

Als je, vanwege de lage rente, naar een andere bank gaat komen de kosten voor de adviseur, de nieuwe hypotheekakte en eventueel de borgtocht voor de Nationale Hypotheekgarantie nog bij.

Oversluiten of niet?

Het kan voordelig zijn, dat hoeft niet. Stuur me even een mailtje en je weet binnen een paar uur of oversluiten een goed advies is. Als het je meer kost dan oplevert hoor je dat ook. In ieder geval is je vraag "oversluiten of niet?" beantwoord.

1 juli 2015 en de hypotheek

Er verandert per 1 juli 2015 weer het één en ander in hypothekenland. 

Nationale Hypotheekgarantie (NHG)

De kostengrens voor de Nationale Hypotheekgarantie wordt verlaagd naar € 245.000,-.
Dat wil zeggen dat de koopsom van de woning + bijkomende kosten de vastgestelde inkomensnormen en de koopsom plus kosten komen niet boven de € 245.000,- uit kom je in aanmerking voor Nationale Hypotheek Garantie.

Als je door bepaalde oorzaken (echtscheiding, WW of arbeidsongeschiktheid) je hypotheeklasten niet meer kunt betalen en je woning moet verkocht worden kan een eventuele restschuld worden kwijtgescholden.

De banken lopen minder risico bij hypotheken met NHG, daarom krijg je een rentekorting.

Lagere maximale hypotheek per 1 juli 2015

De hypotheeknormen worden per 1 juli nog strenger.

Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) bepaalt elk jaar welke maximale hypotheek bij een inkomensgroep hoort.

Bij het vaststellen van de maximale hypotheek spelen (behalve de koopsom van de woning) het inkomen en het rentepercentage een rol.

De rente is op het moment uitzonderlijk laag. In principe krijg je bij een lagere rente een hogere hypotheek. Omdat ook je belastingvoordeel bij lage rente lager is, worden de financieringslastpercentages beperkt.

Hoeveel minder kunnen we lenen?

Gemiddeld zo'n 5 % bij een rente lager dan 3,5%.

Waarom is dat?

Omdat de rente zo laag is zijn de tabellen financieringslastpercentages uitgebreid.. De tabel voor rentes onder de 3,5% was wat te ruim geworden.

Er waren 5 kolommen en nu hebben we 12 kolommen, van 2,5% tot 7.5%

Er wordt vanaf dit jaar ook meer rekening gehouden met bijvoorbeeld hogere zorgkosten.

Voor mensen die in een minder kwetsbare groep vallen (alleenstaanden en tweeverdieners met een inkomen tot €30.000,-) kan een uitzondering gemaakt worden, zij kunnen dan toch een hogere hypotheek krijgen.

Niet alle banken volgen dit trouwens, dus laat je goed voorlichten.

Hypotheekweetjes 2, bankgarantie

Het is een nieuw verschijnsel en er is steeds meer vraag naar: je hypotheek online afsluiten. Omdat er sinds 1 januari 2013 nog maar een paar hypotheekvormen toegestaan zijn is het voor starters zeker een goede optie.
Met blanco hypotheekblad kun je kiezen tussen een annuïteiten-en een lineaire hypotheek. Tenminste als je gebruik wilt maken van het fiscale voordeel.  Adviseurs zijn volgens de wet verplicht zich te overtuigen van de kennis en ervaring van de klant. Daartoe moet de adviseur de klant een soort examen afnemen.
Daarom vind je hier regelmatig "hypotheekweetjes", zomaar wat begrippen waarmee je te maken krijgt als je een huis koopt en een hypotheek sluit, of je nu kiest voor een hypotheek met een volledig advies of voor een online hypotheek.

bankgarantie

Als je een bestaande woning koopt staat in de koopakte dat er binnen een bepaalde termijn een waarborgsom gestort moet worden of een bankgarantie ter hoogte van 10% van de koopsom gesteld moet zijn. Als je de koopprijs € 200.000,- kosten koper is gaat het om een bedrag van € 20.000,-. Als je voldoende eigen middelen hebt kun je het bedrag naar de in de koopakte genoemde notaris overmaken. Dit bedrag wordt uiteraard bij de officiële overdracht verrekend. Heb je dat bedrag niet kun je een bankgarantie laten stellen.

Een bankgarantie is een contract waarmee een bank garandeert om een bedrag aan de begunstigde te betalen als hij daarop aanspraak maakt.

Stel: je hebt op 1 mei een koopakte getekend. Dan heb je bijvoorbeeld toe 1 juni de tijd de hypotheek rond te krijgen. Over het algemeen is datum bankgarantie één week later, dus 8 juni. Je hebt afgesproken dat de overdracht van de woning op één augustus is.

Als je na 1 juni van de koop af wilt moet je de verkoper 10% van de koopsom verschuldigd. Door die waarborgsom of bankgarantie heeft de verkoper zekerheid. Als je de ontbinding niet op tijd hebt ingeroepen en de bank betaalt die € 20.000,- aan de verkoper, heb je een lening aan de bank.

De datum ontbindende voorwaarde is heel belangrijk.

Lage rente, hypotheek oversluiten of niet?

De rente is historisch laag. Wij krijgen veel vragen van klanten of het de moeite waard is het rentecontract met de bank open te breken en de hypotheek opnieuw voor 10 jaar vast te zetten tegen de huidige rente.
Dat lijkt aantrekkelijk en soms is het dat ook. Maar soms moeten we het klanten afraden. Bij het afsluiten van de hypotheek heb je met het tekenen van de offerte een overeenkomst met de bank gesloten. In dat contract worden afspraken gemaakt, onder meer over de hoogte van de rente en de rentevast periode. De meeste klanten hebben een rente die 10 jaar vast staat. Dat is niet voor niets. Als de rente 10 jaar vast staat wordt de werkelijke rente gebruikt om de maximale hypotheek vast te stellen. Als je rente korter vast wil zetten wordt er getoetst met de toetsrente. De toetsrente wordt elk kwartaal opnieuw vastgesteld. Ondanks de lage rente is de toetsrente op dit moment 5%.
Dus veel mensen hadden de benodigde hypotheek niet gekregen als de rente korter dan 10 jaar vastgezet werd.
Natuurlijk wil iedereen profiteren van de lagere rente, maar je hebt nu eenmaal een afspraak met de bank. De bank gaat kijken hoe groot hun pech is als je het lopende contract beëindigt.
Je kunt je voorstellen dat als je rentevast periode nog 5 jaar te gaan heeft en het renteverschil is 3% bij een hypotheek van € 200.000,-die pech erg groot is. De bank maakt van de rente die ze de komende jaren mislopen één bedrag, dit noemen ze de "boete contante waarde" en voor dat bedrag krijg jij de rekening gepresenteerd.
Als dit bedrag te hoog is, zit er niets anders op dan de afspraken die je bij het tekenen van de offerte gemaakt hebt na te komen.
Het is raadzaam even na te laten rekenen of het in jouw situatie handig is je hypotheek over te sluiten.
Mail info@mariannecroesadvies.nl of reageer op facebook. Fijne hemelvaartsdag allemaal

Echtscheiding en Hypotheekadvies

Sinds ik gestart ben met Marianne Croes Advies krijg ik regelmatig vragen over de combinatie van mijn werkzaamheden. Vreemd, apart en logisch zijn de meest gehoorde opmerkingen.

Voor mij is de combinatie heel logisch. In al die jaren dat ik hypotheekadviseur ben heb ik regelmatig mensen aan tafel gehad die hun relatie willen beëindigen. Als deze mensen een koopwoning hebben is de stap naar een hypotheekadviseur een logische eerste. 

Een woning is meestal het grootste vermogensbestanddeel en de hypotheek de grootste gemeenschappelijke schuld. Daarbij is je woning meer dan een plek om te wonen. Je eigen huis is je veilige plek, de plaats waar je kinderen opgroeien. Behalve voor vermogen en schuld staat de eigen woning voor emoties. Bij mij aan tafel kwamen al deze aspecten aan bod, mensen kunnen hun verhaal kwijt. Ik weet waar ze doorheen gaan. Ik kon adviseren over de woning, de hypotheek, de verzekeringen en de te verdelen pensioenen. Ik kon ze zelfs, op basis van eigen ervaring, beloven dat eens de zon weer schijnen gaat. Dan moest ik ze doorsturen, naar een advocaat of een mediator, Soms naar twee advocaten. Ze moesten ergens anders weer hun hele persoonlijke verhaal vertellen. Daarom heb ik de opleiding Financieel Echtscheidings Adviseur gevolgd. Ik kan nu ook helpen met de vermogensverdeling, de alimentatieberekening en het ouderschapsplan. En voor de emoties loop ik ook niet weg. Kennis, levenservaring en empathie kan ik bieden. Kennis op het gebied van hypotheken en alle financiële kwesties rondom de scheiding. Daarom is de combinatie van mijn twee disciplines volstrekt logisch.

Hypotheekrente in de offerte van de bank

hypotheekrente

Als  je een woning koopt heb je een paar weken de tijd om de hypotheek te regelen. Meestal is dat een week of vier.

Je hebt dus vier weken de tijd om de koop te ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt.

We noemen dat de termijn ontbindende voorwaarden financiering.

De overdracht van de woning is over het algemeen een paar maanden later. 

In de periode tussen het aanvragen van je hypotheekofferte en de oplevering van je woning kan de rente stijgen of dalen.

Een aantal banken biedt je een keuze ten aanzien van de rentevaststelling:

dagrente

De rente die in de offerte wordt genoemd is de rente die je gaat betalen. Tenzij de rente daalt in de periode tussen offertedatum en datum overdracht. Dan betaal je de lagere rente.

offerterente

De in de offerte genoemde rente is de rente die je gaat betalen, ongeacht of de rente daalt of stijgt voordat je bij de notaris zit.

dalrente

Bij dit systeem betaal je het laagste percentage dat voorkomt tussen offertedatum en datum notaris.

Bijvoorbeeld: 

In mei onderteken je een offerte waarin een rente staat van 3%

In juni is de rente 2%

In augustus ga je naar de notaris, de rente is weer 3%, dan betaal je 2%.