Nationale Hypotheek Garantie

Als je een hypotheek sluit kun je onder bepaalde voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie krijgen.
Tot 31 december 2016 is een van die voorwaarden dat het totaal van koopsom + bijkomende kosten niet meer bedraagt dan € 245.000,-.

Dat komt neer op een huis met een koopsom van € 231.132,-,  er wordt altijd uitgegaan van 6% bijkomende kosten (€ 13.868,-)

Het huis plus de kosten mag het bedrag van € 245.000,- niet te boven gegaan.

De maximale hypotheek op basis van het onderpand is dit jaar 102% van de koopsom, dus bij een koopsom van € 231.132,- is de maximale hypotheek € 235.754,-.

Volgend jaar wordt de kostengrens van de maximale hypotheek met NHG gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Zodra de gemiddelde huizenprijs bekend is zal ik hierover berichten.
Zoals het er nu naar naar uitziet ligt de gemiddelde huizenprijs iets boven de nu geldende maximale koopsom.

De geldverstrekker heeft de zekerheid dat in bepaalde situaties de hypotheek wordt terugbetaald. Als je bijvoorbeeld ten gevolge van een relatiebeëindiging de woning met verlies verkoopt, kan het zijn dat de NHG de restschuld van je overneemt. Er wordt altijd eerst gekeken naar de mogelijkheden van woningbehoud.

De bank loopt minder risico en geeft daarom een lagere rente voor een hypotheek met NHG,

Je betaalt overigens wel voor NHG, op dit moment is dat 1% over het hypotheekbedrag.

Meer weten?
Bel: 06-41588955
Mail: info@mariannecroesadvies.nl

Of klik op de blauwe button rechts boven op de facebook pagina  (contact met ons opnemen) om een webcamgesprek in te plannen.

Maximale hypotheek

Hoeveel kan ik lenen en hoeveel kost het me per maand?

Dat zijn de belangrijkste vragen voor iedereen die een huis wil kopen.

De maximale hypotheekhoogte wordt door twee factoren bepaald. Allereerst het inkomen uiteraard. Daar zijn woonquotes voor. We kunnen heel simpel uitrekenen wat voor maandlast je volgens die woonquotes per maand mag hebben en de hypotheekhoogte is dan zo vast te stellen.

Er wordt niet alleen naar het inkomen gekeken bij het bepalen van de maximale hypotheek maar ook naar de waarde  van de woning.
Met de koopprijs ben je er namelijk niet. Bij een bestaande woning betaal je 2 % van de koopsom aan overdrachtsbelasting,  dan komen de notariskosten, taxatiekosten, adviesvergoeding en eventueel de kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie erbij.

Al die kosten samen bedragen ca. 6 % van de koopsom. Als je een huis koopt van € 160.000,- komt er ongeveer € 9.600,- bij.
De tijd dat je alle kosten mee kon lenen in je hypotheek is voorbij. De maximale hypotheek van 106% wordt in een aantal jaren afgebouwd tot 100%.

In 2016 kun je nog 102% van de koopsom lenen, dus bij het voorbeeld van een koopsom van € 160.000,-  is dat 163.200,-. Dat betekent een benodigd bedrag aan eigen middel van € 6.400,-.
Volgend jaar is dat € 8.000,- en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Een bestaande woning moet getaxeerd worden, de meeste banken gaan uit van de laagste waarde van koopsom/taxatiewaarde.

De waarde die een taxateur op papier zet kan afwijken van de waarde die in de koopakte staat.

Als de getaxeerde waarde lager is kan dat problemen opleveren voor de financiering.
Als de getaxeerde waarde hoger is dan de waarde van de koopakte kan dat voordelig zijn. Dan zoeken we naar een bank die 102% van de getaxeerde waarde financiert. Dus minder eigen middelen nodig.

Een onafhankelijk hypotheekadviseur kent de voorwaarden van al die verschillende banken en beoordeelt per klant waar de hypotheek voor die speciale situatie het beste ondergebracht kan worden.

Vragen of advies nodig? Mail of bel, info@mariannecroesadvies.nl /06-41588955

We gaan online

Natuurlijk leven we al grotendeels online. Waar zouden we zijn zonder email, internet en Google?
Ik kan me het leven zonder mijn laptop niet meer voorstellen, zeker in mijn werk niet.

Een hypotheekberekening en een adviesrapport zijn natuurlijk veel makkelijker via een speciaal programma te produceren dan met pen en papier.

Sinds een paar jaar ben ik een fanatiek gebruiker van de cloud. Ik ben in de wolken zou je kunnen zeggen. Waar ik ook ben, ik kan mijn mail lezen en beantwoorden en ik kan mijn klantendossiers zowel thuis als op kantoor inzien.

Dus je zou kunnen zeggen dat ik met de tijd meega. Ik trok de lijn aldoor bij het geven van hypotheekadvies online. Het leek me vreemd en onpersoonlijk. Maar het online advies wint steeds meer terrein en toen ik een paar weken geleden benaderd werd door 24 Sessions, besloot ik er een proefsessie aan te wagen.

En nu ben ik mijn bedrijf aan het inrichten op deze extra services: hypotheekadvies online.

Ik heb de afgelopen dagen diep nagedacht hoe ik deze vorm van advies vorm kan geven. Als adviseur wil je weten met wie je te maken hebt, je moet een inventarisatie maken voordat je een advies kan uitbrengen en jij als klant wilt weten wie je adviseur is.
Ik denk dat deze vorm van advies het meest geschikt is voor starters. Iedereen is hard aan het werk en druk met de rest van het leven.

Stel nu dat ik me in je situatie kan verdiepen voordat we elkaar via het scherm aankijken, stel dat we een afspraak online maken op een voor ons allebei geschikt tijdstip. Stel dat we tijdens een sessie documenten kunnen delen en stukken naar elkaar kunnen versturen.

Dan vraag ik je eerst een inventarisatieformulier in te vullen, dan ga ik aan het werk en we ontmoeten elkaar online. Ik geef je een advies, het is net of we tegenover elkaar in mijn spreekkamer zitten. Maar we zitten allebei achter ons eigen scherm. Als we besluiten met elkaar door te gaan, krijg je van mij een lijstje met benodigde stukken. Die scan je in en mailt de documenten. Dan kunnen we er samen voor zorgen dat de hele procedure soepel en snel verloopt.

Dan kan ik je korting geven, want je doet een gedeelte van het werk zelf, ik hoef geen documenten in te scannen en te kopiëren.

Dan kunnen we het hele traject door op de tijdstippen dat we willen, telefonisch contact blijft natuurlijk altijd mogelijk.

En wil je alsnog een real life gesprek kan dat ook.

Ik ga nog even oefenen en ik kom bij je terug, ik kijk ernaar uit je te ontmoeten, persoonlijk of via mijn beeldscherm. En dat is eigenlijk net zo persoonlijk heb ik ondervonden.

Dus wil je een eerste huis kopen, een volgend huis of wil je je hypotheek oversluiten?

Bel even 06-41588955, of mail naar info@mariannecroesadvies.nl, of vul het contactformulier op de website www.mariannecroesadvies.nl en we spreken elkaar.

Dan kunnen we altijd nog beslissen hoe we elkaar willen ontmoeten.

Vriendelijke groet en tot ziens,

Marianne Croes

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Starter, kun je kopen of niet?

Je bent jong, hebt een leuke baan en je woont nog bij je ouders. Best prima, maar eens wil je een plekkie van jezelf.
Huren is niet eenvoudig, je verdient niet genoeg voor een vrije sector huurwoning en je komt de eerste jaren nog niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Er zijn genoeg leuke appartementen te koop, sommigen van je vrienden hebben er al een gekocht.
Het lijkt je wel wat maar je weet niet waar je moet beginnen.

Dat is simpel, je begint hier:

Stel, je ziet een appartement met een vraagprijs van € 120.000,- k.k. , laten we er voor het gemak even van uitgaan dat dit ook de koopsom is.
Met die € 120.000,- ben je er niet. Er komen kosten bij (zoals overdrachtsbelasting, leveringsakte notaris, kosten voor de Nationale Hypotheekgarantie en de kosten voor de financiering). In totaal heb je ca. € 128.000,- nodig.

Stel :je hebt een jaarinkomen van € 30.000,-, dan krijg je bij een rente van 2% een hypotheek op inkomen van € 135.000,-.

Door de crisis en de daling in huizenprijzen de afgelopen jaren zijn er nogal wat restschulden ontstaan. De huizen zijn zo in waarde gedaald dat de hypotheek hoger is dan die waarde.

Daarom heeft de overheid besloten dat niet alle kosten nodig voor de aankoop van een woning mee geleend mogen worden. Dit jaar is de maximale hypotheek op basis van de waarde van het huis 102% van de koopsom. Volgend jaar is dat 1%, en in 2018 100%.
Over anderhalf jaar moeten allen bijkomende kosten uit eigen middelen betaald worden.

In bovenstaande situatie betekent dat:
Koopsom € 120.000,- + 2% = € 122.400,-
Benodigd € 128.000,-
Eigen inbreng € 128.000,- -/- € 122.400,- =  € 5.600,-.

Volgend jaar is dan € 128.000,- -/- € 121.200 = € 6.800,-

Er is op dit moment een discussie gaande of het al dan niet verantwoord is voor een deel van de bijkomende kosten een aanvullend krediet te sluiten.

De een is er voor, de ander is er tegen. Ik wil dat per geval en per persoon bekijken. De bijkomende last moet dan wel passen in de maximale hypotheek op inkomen.

Ik geef starters in ieder geval korting op de advies-en bemiddelingskosten, misschien kunnen we praten over een betalingsregeling voor deze kosten.

Misschien willen en kunnen je ouders helpen met een eenmalige schenking.

We kunnen in ieder geval samen eens naar een oplossing kijken, want huren is in veel gevallen geen optie.

Rente en de maximale hypotheek

De meeste mensen weten het: hoe lager de rente, hoe hoger de maximale hypotheek is. Dat is logisch, hoe lager de rente, hoe lager de maandlast. Dus bij 3% rente is je maximale hypotheek beduidend hoger dan bij 6%.

Maar de banken werken volgens wettelijke vastgestelde rekenregels voor een maximale hypotheek. Daarvoor zijn diverse tabellen in het leven geroepen, En als je in een ander tabel terechtkomt kan dat een enorme invloed hebben op de maximale hypotheek.

Het lijkt dus logisch dat je een hogere hypotheek krijgt bij een lagere rente. Dat is niet zo als je door een rentewijziging (in dit geval een renteverlaging) met een andere tabel moet rekenen.

Voorbeeld:

Klant wil een hypotheek van € 303.000,-
Bij een rente van 2,51% krijgt klant op basis van zijn inkomen een hypotheek van 312.000,-.
Niets aan de hand dus Op het moment van aanvragen is de rente gedaald naar 2,49% (een verschil van 0,2%)  volgens de toets krijgt klant bij deze lagere rente een hypotheek van € 297.948,-

Een verlaging van 0,2 % rente levert een verlaging van de maximale hypotheek op van € 14.052,-
De verlaging in maandlast is ca. € 30,-.

Soms moet je dus aan je bank vragen of je iets meer rente mag betalen, of je moet de hypotheek langer vastzetten.

MCD

Mortgage Credit  Directive.

De wereld verandert, de hypothekenrichtlijnen veranderen en wij veranderen mee.

Op 21 maart 2016 gaat in Nederland de Europese hypothekenrichtlijn in werking.
Het doel van de wet is de Europese  markt voor hypotheken op een gelijkwaardig niveau te brengen.

De banken, de adviseurs en de consumenten worden geconfronteerd met het effect van deze wet.

Jullie, de klanten worden in de hele EU op gelijke wijze beschermd bij het aangaan van een hypotheek, de kosten van een hypotheek worden internationaal beter vergelijkbaar.

De banken moeten hun processen aanpassen en ook wij, de adviseurs, zullen een iets andere werkwijze moeten gaan hanteren.

Het grootste verschil zit in het ontvangen van de hypotheekofferte en het tijdstip van het aanleveren van de stukken.
Nu is het de volgorde:

• adviesgesprek en bepalen maximale hypotheek
• aanvragen offerte
• doornemen offerte, waarin bepaalde voorbehouden staan. Bijvoorbeeld dat het inkomen van de klant en de waarde van het huis naar tevredenheid van de bank moeten zijn.
• verzamelen stukken (koopakte, inkomensstukken etc.)
• offerte en gevraagde documenten naar de bank
• de bank beoordeelt het dossier meermalen en na de laatste beoordeling geven ze een finaal akkoord.
• Pas na het ontvangen van het finaal akkoord weten we zeker of de bank de hypotheek daadwerkelijk verstrekt.

Een offerte is een aanbieding waarin voorbehouden staan opgenomen, na invoering van de MCD moet de bank direct een Bindend Krediet Aanbod doen. De bank kan zo'n aanbod niet meer intrekken. Het gevolg is dat de bank een compleet dossier moet hebben voordat ze een dergelijk aanbod doen. De klant heeft wel een wettelijk bedenktijd van 14 dagen.

De volgorde wordt:

• adviesgesprek en bepalen maximale hypotheek
• verzamelen stukken, dus ook koopakte, BKR uitdraai en zo mogelijk taxatierapport.
• de bank beoordeelt de stukken en het finaal akkoord ontvangt de adviseur/de klant het Bindend Krediet Aanbod.

Niet alle banken zullen het nieuwe systeem tegelijk toepassen. Minister Dijsselbloem heeft laten weten dat de Mortgage Credit Directive pas komende zomer doorgevoerd zal worden.

De ABNAMRO heeft laten weten dat ze de MCD op 14 maart 2016 implementeren, de ING volgt een week later en er zijn ook banken die wachten tot het echt moet, dus komende zomer.

Ook de nieuwe werkwijze zal bij diverse banken verschillen.

De ING houdt vast aan bovengenoemde volgorde, dat betekent dus, dossier compleet en een heel snel finaal akkoord. Dat is een voordeel, we wachten op dit moment eindeloos op een finaal akkoord, net als gevolg uitstellen ontbindende voorwaarden. Dit brengt voor alle partijen veel onzekerheid met zich mee.

Er zijn ook banken die werken met een voorbeeldofferte. Dit heeft als voordeel dat je de rente vast kunt zetten als er een stijging verwacht worden. De klant zal dan twee keer moeten tekenen, de voorbeeldofferte en daarna het Bindend Krediet Aanbod.

We houden jullie op de hoogte. Een hypotheekadviseur zal  in het eerste gesprek zijn klanten aanraden zoveel mogelijk documenten te verzamelen.

Maar ach, veel adviseurs deden dat al.

Voor een uitgebreide opsomming van benodigde documenten, bel even 06-41588955 of mail naar info@mariannecroesadvies.nl

Hypotheekrente is laag, oversluiten???

Afspraak

In de offerte van de bank die je destijds hebt getekend zijn een aantal afspraken opgenomen. Die afspraken zijn nog eens bevestigd in de hypotheekakte die je bij de notaris hebt getekend.

Een van die afspraken is hoeveel je jaarlijks boetevrij mag aflossen. (10, 15 of 20%, afhankelijk van de bank). Een andere afspraak is hoe lang de afgesproken rente vaststaat.

Stel, je hebt een rente afgesproken van 4% voor een periode van 10 jaar, dan belooft de bank jou dat de rente in die 10 jaar niet hoger wordt. Al wordt de hypotheekrente 8%, jij betaalt gedurende de rentevast periode niet meer dan 4%. 

Andersom werkt die afspraak natuurlijk ook, jij blijft 4% betalen, ook al daalt de rente naar bijvoorbeeld 2.5%.

2,5%

Een paar jaar geleden konden we het ons niet voorstellen, een rente  van 2,5% voor hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor een rentevast periode van 10 jaar vast.

En toch is het waar, als je nu een huis koopt en een nieuwe hypotheek sluit zit je goed.

Oversluiten en boeterente

Als je al een hypotheek hebt en je wilt profiteren van de historisch lage rente, kun je overwegen je hypotheek over te sluiten. Je breekt het contract dat je met de bank hebt gesloten open. De bank heeft dus pech, de bank had verwacht 10 jaar lang 4% van je te krijgen. Als jij elders een hypotheek sluit met een lagere rente en met de nieuwe hypotheek de bestaande hypotheek aflost, betaal je de bank de resterende rentevast periode niet wat je had beloofd.

Stel, er zijn 5 jaar van je rentevast periode voorbij en volgens de afspraken heb je nog 5 jaar te gaan.

Dan krijgt de bank 5 jaar lang 1,5% (4 -/- 2,5%) minder dan verwacht.

Het totale verschil over de restant rentevast periode wordt uitgerekend (hypotheek bedrag minus boetevrij bedrag), daar wordt 1 bedrag van gemaakt. Dat bedrag wordt boete contante waarde genoemd.

Boete is eigenlijk geen goede benaming, je betaalt de rente die de bank misloopt in 1 bedrag.

Rentemiddeling

Sommige banken bieden de mogelijkheid van rentemiddeling, dan wordt de "boete" uitgesmeerd over de nieuwe rentevast periode. Bijvoorbeeld: in plaats van 2,5% betaal je 2,9%. Met het hogere percentage betaal je de boete. Nog lang niet alle banken bieden deze service.

Bijkomende kosten

Als je, vanwege de lage rente, naar een andere bank gaat komen de kosten voor de adviseur, de nieuwe hypotheekakte en eventueel de borgtocht voor de Nationale Hypotheekgarantie nog bij.

Oversluiten of niet?

Het kan voordelig zijn, dat hoeft niet. Stuur me even een mailtje en je weet binnen een paar uur of oversluiten een goed advies is. Als het je meer kost dan oplevert hoor je dat ook. In ieder geval is je vraag "oversluiten of niet?" beantwoord.