Klantbelang

Klantbelang

Casus:

Klanten hebben vorig jaar een hypotheek gesloten voor een nieuwbouwwoning, hypotheektraject verliep zonder problemen.

Maar de bouw liep vertraging op en het meerwerk werd wat duurder dan verwacht.

Geen probleem, er is een verhoogde inschrijving. Een verhoging binnen de inschrijving aangevraagd, zo gebeurd.  Ja, de aanvraag wel.

Tot mijn verbazing kreeg ik een rappel waarin vermeld stond dat er een overschrijding in de maandlast was van ruim € 100,-.

Bank gebeld en volgens de bank kwam dat omdat de vrouw een WAO uitkering heeft. Rekenen en toetsen, toetsen en rekenen, ik kwam er niet uit.

Opeens realiseerde ik me dat, omdat er van de rentevast periode van 10 jaar, een paar maanden voorbij waren, de toetsing van de al bestaande hypotheek plaatsvond op basis van de toetsrente van 5%. Inderdaad bij 5 % ontstond er een overschrijding. Dat had ik misschien van tevoren kunnen bedenken maar ik vond het wel wat erg strikt en volgens de regeltjes beredeneerd. Het kwam helemaal niet door de uitkering van mevrouw zoals een medewerker van de bank me vertelde.

Ik bedacht dat we de rente konden middelen waardoor er een nieuwe rentevast periode van 10 jaar ontstond met als gevolg een toetsing op de werkelijke rente. Ik heb zwart op wit gezet dat bij een rentemiddeling van 10 jaar het probleem opgelost was.

De bank ging hiermee akkoord en ik heb de rentemiddeling aangevraagd en het wijzigingsformulier door de klanten laten tekenen.

Er ging enige tijd overheen en ik besloot maar weer eens te bellen om te vragen wat de status van het dossier was. Ik kreeg weer een andere binnendienstmedewerker aan de lijn die vertelde dat de rente voor 15 jaar vastgezet moest worden. Dus weer een ander verhaal. De rentemiddeling wordt eerder doorgevoerd dan de verhoging waardoor de nieuwe, gemiddelde, rentevast periode 9 jaar, 11 maanden, 2 weken en 5 dagen werd. Dan moet de toetsing volgens de AFM regels weer op de toetsrente van 5% geschieden.

Met als gevolg dezelfde overschrijding. De nieuwe rente moet na middeling voor 15 jaar vastgezet worden om te voldoen aan de AFM regels stelde de acceptant.

De maandlast komt dan voor de al lopende hypotheek € 135,- hoger uit, tel daar de € 36,- voor de verhoging van op, geeft een verhoging maandlast van € 171,-.

Een “fictieve” overschrijding van € 110,- mag niet en een reële verhoging van € 171,- wel?

Omdat de rente een paar dagen korter vaststaat dan 10 jaar?

Voorschrift van de Autoriteit Financiële Markten, dat is zo en dat zal wel, doordat de bank niet beide wijzigingen tegelijk kan verwerken, staat de rente net,net geen 10 jaar vast.

De klanten zitten inmiddels zwaar in de stress vanwege een rap leeglopend bouwdepot, ik wil ze graag helpen maar loop tegen een muur.

Volgens mij heeft de AFM ook als regel dat het klantbelang centraal moet staan. Dat er regels zijn voor kredietverstrekking, ok, dat is niet voor niets, maar er is ook nog zoiets als gezond verstand en logisch nadenken.

Kom op, we hebben het over een verstrekking van 85% van de marktwaarde en een inkomen dat ruim toereikend om de bestaande lasten + € 36,- te kunnen dragen.  We hebben het over een totale hypotheek van €420.000,- voor een woning met een (minimale) waarde van €490.000,- een een stijging van de maandlast van €36,-.

De WAO uitkering van mevrouw wordt voor 50% meegenomen, maar ze heeft wel 100%.

Ik ben met een, volstrekt risicoloze, verhoging binnen de inschrijving nu 6 weken bezig. Leg dat maar eens aan je klanten uit.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Echtscheiding en de eigen woning

In mijn vak als hypotheekadviseur krijg ik vaak te maken met het fenomeen echtscheiding en de eigen woning. Of scheiding en de eigen woning, want voor samenwoners is een relatie einde net zo tragisch en de gevolgen van een gezamenlijke woning en een bijbehorende hypotheekschuld zijn hetzelfde. Laatst was bij een consumentenprogramma nog een verwarrende discussie over waarom je nog aansprakelijk bent voor de schuld terwijl in het echtscheidingsconvenant staat vermeld dat je ex de woning en de schuld op zich neemt.
In dit programma werd voorbij gegaan aan het contract dat er eerder was, namelijk het contract met de bank. Als je samen een woning gekocht hebt, heb je ook samen een hypotheekschuld aangeschaft.
Voor die schuld ben je beiden in zijn totaal aansprakelijk. Ook al ben je gescheiden, je bent aansprakelijk voor de hele schuld als de partner die in woning is gebleven stopt met betalen.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid

Als de liefde de gezamenlijke koopwoning heeft verlaten doe je er goed aan te (laten) onderzoeken of  één van de twee de hypotheek op zijn/haar eigen inkomen kan dragen. Je hebt er niet veel aan als je zelf beslist hebt dat de achterblijver de lasten kan dragen en als je dat opneemt in het convenant zonder de geldverstrekker hierin te kennen.

Als één van de partners in de woning wil blijven, moet gekeken worden of de bank de hypotheek op één naam wil zetten, er moet ook vastgesteld worden of er overwaarde of onderwaarde is die verdeeld moet worden. Als de bank geen toestemming geeft om de hypotheek op één naam te zetten, blijft er niets anders over dan te verkopen. Is het "blijvende" inkomen wel voldoende moet er "ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid" verleend worden. 

Dat klinkt eenvoudiger dan het is, je kunt hier het beste een hypotheekadviseur voor inschakelen.

Zodra het ontslag hoofdelijk verleend is, kan de akte van scheiding en deling bij de notaris getekend worden en de blijvende partner tekent de nieuwe hypotheekakte.

Laat je deze procedure achterwege, loop je altijd het risico aangesproken te worden door de hypotheekverstrekker als je ex zijn/haar verplichtingen niet na komt.
Daarbij kom je in de problemen als je zelf weer een hypotheek wilt sluiten, je hebt immers al een schuld op je naam.

Stap 1

De eerste stap bij echtscheidingsplannen en het gezamenlijk bezit van een eigen woning is dus ook onderzoeken of één van de twee wil blijven wonen en de mogelijkheden hiertoe onderzoeken.

Om klanten optimaal te kunnen adviseren heb ik een aantal jaren geleden de opleiding Financieel Echtscheiding Adviseur gevolgd. Want er komt meer kijken bij een scheiding, zoals verzekeringen die verdeeld moeten worden of de verdeling van de opgebouwde pensioenen.

Om problemen te voorkomen begin je bij scheidingsplannen en een koopwoning begin bij je hypotheekadviseur.

Kennis en kunde bij het hypotheekadvies

Kennis en kunde

Provisieverbod 

Vanaf januari 2013 geldt in de financiële branche een provisieverbod bij het afsluiten van complexe producten. Een hypotheek is een complex product.

Voor 2013 werden hypotheekadviseurs betaald door de bank en/of verzekeringsmaatschappij. De klanten zagen vaak niet wat de bank aan de adviseur betaalde.  Sommige klanten leefden ook in de veronderstelling dat de adviseur werkte uit idealistische overwegingen en leefde van de lucht en liefde voor de klant.

De ene bank betaalde meer dan de andere en soms konden er bij veel productie ook nog bonussen behaald worden.

De wetgever was bang dat adviseurs zich bij de keuze voor een bepaalde bank of een verzekeraar zich eerder lieten leiden door eigen belang dan door het belang van de klant.

Factuur

Sinds 2013 moeten wij direct aan de klant factureren. Dat heb ik altijd logischer gevonden. Jullie, mijn klanten zijn mijn opdrachtgevers, niet de banken.

Inmiddels heeft het Ministerie van Financiën de effecten van het provisieverbod geëvalueerd.

Een van de beoogde veranderingen was een cultuurverandering. Van product gedreven verkoop naar klantgerichte advisering.

Het is de bedoeling dat wij, adviseurs, het klantbelang centraal stellen. Op zich bijzonder dat daar wetgeving voor nodig was.  Als je een gedreven adviseur bent heb je dat altijd gedaan. Daar is geen wetgeving voor nodig.

Waar we wel aan moesten wennen is dat we de klant moesten vertellen dat hij ons moest betalen en hoeveel.  Daar zag ik tegenop maar eigenlijk ging dat vanzelf. Eerst moesten we onderzoeken wat onze concurrenten in rekening brachten en we moesten in kaart brengen hoeveel tijd er in een dossier ging zitten.

Ik heb zelf mijn weg hier wel in gevonden, ik spreek met mijn klanten een vaste prijs af en vertel wat ze daarvoor kunnen verwachten. Ik maak nog steeds een inschatting van de tijdsinvestering. Starters op de woningmarkt betalen minder dan doorstromers. Bij een volgende woning moet het hele hypotheekverleden in kaart gebracht worden. Ondernemers betalen weer wat meer dan particulieren.

Evaluatie van het provisieverbod

Nu zijn er dus evaluatierapporten verschenen over het leven na het provisieverbod.

En wat blijkt?

Een klant verwacht van zijn adviseur deskundigheid, dat is niet verrassend. Maar een klant wil ook het gevoel heb dat hij/zij de adviseur kan vertrouwen. De klant wil een adviseur die zich in zijn situatie verdiept. Een adviseur ook die zijn huiswerk doet. Een adviseur die een analyse en inventarisatie maakt nog voordat de klant een opdrachtbevestiging tekent.

Wat een klant wil is niet zo ingewikkeld, dat is wat elk mens wil

Je wilt een deskundige adviseur, die goed en duidelijk kan uitleggen. Die je gedurende het hele traject nauwgezet op de hoogte houdt. Een adviseur die zich in je situatie kan verplaatsen en die voor je knokt als het nodig is. Kortom je willt met respect behandeld worden.

Deskundigheid is de kennis,  het goed omgaan met de emotionele aspecten is de kunde.

Deze combinatie maakt ons vak zo boeiend.

Hypotheken in 2018

1. NHG grens omhoog

Is de kostengrens voor een woning met Nationale Hypotheekgarantie dit jaar nog € 245.000,- in 2018 wordt die grens 265.000,-.

De NHG houdt standaard rekening met 6% bijkomende kosten. Die 6% zitten in het bedrag van € 265.000,-. Een  bestaande woning mag dus maximaal € 250.000,- kosten om voor NHG in aanmerking te komen.

Als je investeert in energiebesparing wordt de kostengrens ruim € 280.000,-.

De kostengrens is gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs, de forse stijging van de kostengrens is dan ook een gevolg van de gestegen huizenprijzen.

De Nationale Hypotheekgarantie schiet te hulp als er een restschuld ontstaat door bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid, werkeloosheid of echtscheiding.  Als de woning verkocht moet worden met een restschuld kan, onder voorwaarden, de schuld kwijtgescholden worden.

Sinds 2013 bedraagt de borgtocht die je betaalt voor NHG 1% van het hypotheekbedrag. Vereniging Eigen Huis ijvert voor een halvering van dit tarief.

2. Verlaging maximale hypotheek op basis waarde onderpand (loan to value)

De maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van het onderpand is de laatste jaren aldoor met 1% afgebouwd. En in 2018 is de 100% bereikt. Dat betekent dat je maximale hypotheek niet meer bedraagt dan de marktwaarde, de bijkomende kosten moeten uit eigen middelen komen.

Wil je nog profiteren van de loan to value van 101% moet de bindende offerte van de bank nog dit jaar binnen zijn. Er geldt geen respijttermijn.

3. Maximale hypotheek op basis inkomen (loan to income)

De hypotheeknormen blijven zo’n beetje gelijk, Voor 2 verdieners wordt het iets gunstiger. Dit jaar mag nog 60% van het laagste inkomen meegenomen worden, dat wordt in 2018 70%.

4. Beperking hypotheekrenteaftrek

Sinds 2014 wordt de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens beperkt (> 68.000,-). Dit jaar is het percentage nog 50%. Vanaf 2020 gaat de inperking in grotere stappen tot de nog in te voeren vlaktaks (1  belastingtarief voor iedereen). We moeten afwachten hoe de belastingherziening eruit gaat zien).

In ieder geval zal de verlaging IB tarief zorgen voor een dempend effect van de afbouw hypotheekrenteaftrek.

5.Bureau Krediet Registratie

Minister Dijsselbloem wil een aanpassing van de werkwijze van het BKR. Hierdoor moeten onterechte negatieve registraties eenvoudiger ongedaan worden gemaakt.

Alle kredieten van € 250,- staan geregistreerd bij het BKR. Tegenwoordig ook een telefoonabonnement met een duur telefoontje. Als er tijdig betaald wordt blijft je registratie positief.

Niets aan de hand, een goed afbetaald krediet kan zelfs een aanbeveling zijn bij het sluiten van een hypotheek.

Als er problemen zijn met de afbetaling krijg je een negatieve registratie. Deze kan gevolgen hebben voor het sluiten van een ander krediet of bij de aanvraag van een hypotheek.

Als het gaat om de registratie van een kleine, inmiddels afgeloste schuld kan deze negatieve registratie verwijderd worden.

Anders blijft een negatieve registratie 5 jaar lang een struikelblok.

6. De Wet Hillen,

zie artikel website

Hypotheek en pensioen

Binnen afzienbare tijd met pensioen? Laat je hypotheek checken.

Wij zijn met zijn allen al jaren huizen aan het kopen en ik sluit al jaren hypotheken.
Tijd om eens stil te staan bij onze toekomst, onze woonomstandigheden en onze hypotheek.

Aflossingsvrij

De meeste 55 plussers hebben een (deels) aflossingsvrije hypotheek. Op zich geen drama, de meesten hebben flink wat overwaarde in de woning en het aflossingsvrije deel kan gewoon doorlopen en afgelost worden bij de verkoop van de woning.

Juridische looptijd?

Sommige banken hebben in de offerte en algemene voorwaarden geen einddatum voor de aflossingsvrije hypotheek opgenomen. Dat deel wordt na 30 jaar verlengd en afgelost uit de verkoopopbrengst.

Andere banken hebben wel een juridische looptijd opgenomen van bijvoorbeeld 30 jaar. Dat betekent dat de hypotheek na 30 jaar afgelost moet worden.
Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek van € 150.000,- en je huis is inmiddels € 250.000,- waard, dan hoef je je eigenlijk geen zorgen te maken.  Maar je moet wel even laten controleren of de hypotheek ook nog passend is bij je nieuwe, eventueel verminderde inkomen.

Als de juridische looptijd na 30 jaar afloopt wordt je hypotheek ook getoetst op inkomen, als de woonlast volgens de huidige normen te hoog is voor je inkomen, zou de bank kunnen verlangen dat je je huis verkoopt en de hypotheek aflost.

De ING heeft een nieuwe campagne : Opnieuw klaar voor de toekomst

De bank heeft een pakket aan maatregelen om ervoor te zorgen dat klanten die hun pensioen zien naderen dat zonder zorgen over hun hypotheek kunnen doen.

Maar of je nu een hypotheek bij de ING hebt of bij een andere bank, maak even een afspraak.

We kunnen vaststellen of je hypotheek pensioenproef is of dat er nog een aanpassing dient plaats te vinden.

Bel 06 41588955 of mail info@mariannecroesadvies, of vul de bon in op www.mariannecroesadvies.nl

Ik neem altijd binnen 24 uur contact met je op.

Echtscheiding en de eigen woning

Echtscheiding en de eigen woning

Geen vaste baan en toch een hypotheek?

Klik op onderstaande link en lees er alles over:

geen vaste baan? Een hypotheek kan vaak wel

Echtscheiding en de eigen woning

"Elk afscheid betekent de geboorte van een herinnering"(Salvador Dali)

Overweeg je een echtscheiding en weet je niet waar je moet beginnen?

Het is een zware beslissing uit elkaar te gaan. Soms beslist één van de twee dat er niet meer genoeg "samen" is en soms kom je samen tot die conclusie.

De emoties kunnen in deze periode hoog oplopen, zo hoog dat communicatie haast niet mogelijk is. Toch moeten er juist in deze tijd belangrijke beslissingen genomen worden.

Marianne Croes Advies, verstand van hypotheken en echtscheiding

Het is belangrijk elkaar met respect te blijven behandelen. Voor de kinderen maar ook voor jullie zelf. Het is zo fijn om de goede herinneringen de rest van je leven mee te kunnen nemen. Eén van de belangrijkste punten bij een echtscheiding is de eigen woning. Wil en kan één van tweeën in de woning blijven en waar gaat de ander wonen?

Wat is niet fijn gedurende zo'n moeilijk traject begeleid te worden door iemand met verstand van zaken maar ook met gevoel.

Zodat jullie na de scheiding kunnen zeggen:

"Het is voorbij, maar het is mooi geweest en met respect nemen wij afscheid van dit huwelijk"

Klik hier voor het contactformulier, ik neem binnen 24 uur contact op, of bel 06 41588955 of mail info@mariannecroesadvies.nl

De zon en de hypotheek

De loan to value

Het is intussen wel bekend; de maximale hypotheek op basis van de waarde van het onderpand wordt steeds lager.

Voor koopsom + kosten heb je ongeveer 106% van de marktwaarde nodig en de maximale hypotheek is dit jaar nog maar 101% en volgend jaar 100%.

Dat betekent dat je dit jaar bij een koopsom van  € 200.000,- een hypotheek kunt krijgen van € 202.000,- .

Tenzij je investeert in verduurzaming, dat betekent dat je gebruik maakt van de mogelijkheid om te investeren in energiebesparende voorzieningen. 

Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie mag je een investering in energiebesparende voorzieningen meefinancieren (zonnepanelen, dubbel glas, spouwmuurisolatie en dakisolatie). Je maximale hypotheek is dan 106% van de waarde van de woning. 

Stel: je schaft zonnepanelen aan voor een bedrag van  € 6.500,- dan is je woning opeens € 4.500,- meer waard.

Onderstaand voorbeeld houdt alleen rekening met de hypotheek t.o.v de waarde van de woning, je inkomen moet natuurlijk ook aan de normen voldoen.

Je ziet: de zon en de hypotheek; een heel logische combinatie.

Bel 06-41588955

of mail info@mariannecroesadvies.nl

voor een vrijblijvend eerste gesprek.

Voorbeeld
max hypotheek met zonnepanelen			max hypotheek zonder zonnepanelen
nodig	€ 216.762,00		€ 210.220,00
max.	-€ 212.977,00		-€ 202.000,00
eigen geld	€ 3.785,00		€ 8.220,00
teruggaaf BTW	-€ 1.036,00
eigen geld netto	€ 2.749,00		€ 8.220,00
maandlast jaar 1	€ 689,00		€ 656,00
energiebesparing	-€ 62,00
maandlast jaar 1	€ 627,00		€ 656,00

De zelfstandige en hypotheek

Het is voor een zelfstandige nog steeds moeilijk een hypotheek te krijgen dan voor een werknemer.
De banken hebben allemaal hun eigen manier om het inkomen van een zelfstandige te beoordelen.

Hypotheekadviseurs krijgen steeds meer zelfstandig ondernemers aan tafel. Marianne Croes Advies werkt samen met een bedrijf dat een analyse en een rapport maakt van het inkomen van een zelfstandige.

Dat spaart de adviseur tijd, versterkt de onderhandelingspositie met de banken en het acceptatieproces wordt versneld.

In april en mei 2017 draagt Marianne Croes Advies de kosten van dit rapport, als de hypotheek daadwerkelijk gesloten wordt.

Voor informatie:

info@ mariannecroesadvies.nl
tel 06-41588955

Hypotheekadvies Almere

Bij het aanvragen van een hypotheek is het belangrijk om op te voorwaarden te letten, ook snelheid is belangrijk. Hoe completer de aanvraag is, hoe sneller heb je zekerheid over je hypotheek.


Bel 06-41588955
mail: info@mariannecroesadvies.nl

klik op deze link voor benodigde documenten

NHG en een bouwdepot

Nationale Hypotheek Garantie

Als je een woning koopt met een marktwaarde van maximaal € 245.000,- (norm 2017) kun je Nationale Hypotheekgarantie aanvragen Wat is Nationale Hypotheek Garantie?

Uiteraard moet er aan bepaalde eisen voldaan worden,  adviseurs moeten regelmatig de uitgebreide normen raadplegen om te kijken of een bepaalde aanvraag binnen de regels van de NHG valt.

Het is prettig als je vast kunt stellen dat je jouw klant een hypotheek met NHG kunt bieden, met name vanwege de lagere rente. Als je dat, soms na controle, zeker weet, ben je er nog niet. Want de banken mogen ook nog hun eigen regels toepassen.

Een bank kan zeggen: "Ja, dat mag volgens NHG, maar wij doen het toch anders, dus deze post kan niet onder NHG gesloten worden". Dan heb je twee mogelijkheden, je sluit de post zonder NHG ( als dat qua inkomen past) of je gaat op zoek naar een bank die in dit specifieke geval wel de NHG regels volgt.

Een bank kan bijvoorbeeld ook zeggen: "Voor de maximale hypotheek op basis van onderpand gaat de NHG uit van de laatste twee waardes, koopsom en taxatiewaarde, maar wij gaan uit van de taxatiewaarde als die hoger is. Dan mag je 101% van de taxatiewaarde lenen met een maximum van 106% van de koopsom. In sommige gevallen kan een bank die deze afwijking hanteert gunstig zijn.

Ook bij oversluiten van de hypotheek is het mogelijk NHG aan  te vragen. Oversluiten is niet altijd aan te raden maar ik heb nu klanten voor wie oversluiten een heel goed advies is, ze wilden ook een kleine verbouwing uitvoeren. Taxatierapport voor en na verbouwing laten maken. Omdat eerste de bestaande hypotheek omgezet en aangepast moest worden, heeft de aanvraag bij de nieuwe geldverstrekker wat langer geduurd.

Klanten hebben gedurende het aanvraagtraject de verbouwing uit laten voeren en zelf betaald. De waarde na verbouwing is inclusief € 5000,- verbouwing. 

Voor alle duidelijkheid: de klanten hebben dit als het ware voorgeschoten.

In de offerte staat een bedrag van € 5000,- als bouwdepot. Dat wil zeggen dat dit bedrag bij de bank blijft tot de verbouwing ook daadwerkelijk is uitgevoerd.

Om te voorkomen dat klanten bij de notaris een bedrag van € 5000,- moeten inbrengen dat zij middels een bouwdepotdeclaratie een paar dagen later weer terugkrijgen heb ik de taxateur verzocht het taxatierapport aan te passen naar de marktwaarde nu, dat is de eerder opgegeven waarde na verbouwing. Dan kan het bouwdepot vervallen.

Taxateur heeft bij het NWWI (het instituut dat de taxaties moet valideren) aangevraagd of hij dit kon wijzigen. Tot ons beider verbazing wilde de NWWI hier niet aan meewerken.

Ik heb de bank gebeld met dit verhaal en verzocht de nota's van de verbouwing direct bij de notaris te verrekenen. Volgens de bank mag dat niet bij een hypotheek met NHG. Omdat ik dat vroeger wel vaker gedaan had heb ik het even nagevraagd bij de notaris, die bevestigde dat dit tegenwoordig niet meer mag.

Omdat de NWWI in de mail aan de taxateur de mogelijkheid had aangegeven de uitgevoerde verbouwing aan de geldverstrekker te bevestigen, heb ik nogmaals de NHG gebeld.

Het heeft een uurtje gekost, maar uiteindelijk had ik de bevestiging:

De NHG heeft geen enkele moeite met deze constructie en ik mocht tegenover de bank refereren aan het gesprek dat ik met deze aardige meneer had.

Ik heb een verslag naar de bank gestuurd en ik ben nu benieuwd hoe ze gaan reageren.

Afhankelijk van hun reactie kan ik, in overleg met mijn klanten, twee dingen doen: we accepteren de rare en onredelijke eis van de bank of we gaan naar een van de vele andere geldverstrekkers.

Ik vind mijn werk nog steeds leuk en spannend maar soms krijg je koppijn van alle muren waar je tegen aanloopt.

Als je een erg positieve dag hebt zeg je: "ach het is een leermomentje". 

Dit voorbeeld toont wel weer het belang aan van een onafhankelijk adviseur, want elke geldverstrekker heeft haar eigen afwijkingen.

Voor informatie bel: 06-41588955
of mail: info@mariannecroesadvies.nl

Hypotheekveranderingen 2017

Het is bijna nieuwjaar,  over een kleine week is het 2017.

Voor het gemak en voor alle duidelijkheid zet ik de veranderingen in hypotheekland nog even op een rijtje.

Maximale hypotheek 101%

De Loan to Value is vanaf volgende week 101%, dat wil zeggen dat de maximale hypotheek op basis van het onderpand nog maar 101% van de waarde van de woning mag zijn. De bijkomende kosten bij de aankoop bedraagt ca. 6%. Dus bij een koopsom van € 150.000,- zijn de totale kosten € 9000,-. Je mag nog € 1.500,-, meelenen, dat betekent dat je in dit voorbeeld € 7.500,- aan eigen geld moet meebrengen.

Lagere hypotheek bij lage hypotheekrente

De woonquote (maximale woonlasten) worden ieder jaar opnieuw aangepast. De woonquote gaat volgend jaar iets omhoog, behalve als je een hypotheekrente hebt die lager is dan 2%. Dan kun je volgend jaar een iets lagere hypotheek krijgen.

Nationale Hypotheek Garantie

Vanaf volgend jaar wordt de kostengrens voor NHG vastgesteld aan de hand van de gemiddelde huizenprijs, voor 2017 is de maximale koopsom om voor NHG in aanmerking te komen € 245.000,- . Maximale hypotheek is dan € 245.000,- + 1%= € 247.245,-

Hoge belastingschijf? Hypotheekrenteaftrek maximaal 50%

Als je in een hoge belastingschijf zit wordt de hypotheekrenteaftrek met 0,5% per jaar afgebouwd tot 38%.

Belastingvrije schenking

Volgend jaar is de hoge  belastingvrije schenking van € 100.000,- terug. Het maakt niet uit van wie je de schenking ontvangt. 

Voorwaarde: het bedrag moet gebruikt worden voor aankoop of verbouwing van je eigen huis.

Rest mij natuurlijk al mijn oude, nieuwe en toekomstige klanten een heel gelukkig 2017 te wensen.

Nieuwe hypotheekregels, wat verandert er en wanneer?

Veranderingen

We zijn het wel gewend dat er in januari zaken in hypothekenland wijzigen.
Er staan ons dit keer twee grote veranderingen te wachten:

De maximale hypotheek op basis waarde woning:

Mag er dit jaar nog 102% gefinancierd worden van de marktwaarde, volgend jaar (over ruim twee weken) is dat 101%. Dat betekent meer eigen geld inbrengen, zie maximale hypotheek.

De maximale hypotheek op basis van inkomen

De maximale hypotheekhoogte bij een rente van onder de 2% is volgend jaar beduidend lager.

Welke datum is leidend?

Tot eind vorig jaar was de aanvraagdatum van de offerte leidend. Als de offerte er was konden de opgevraagde stukken in januari en februari aangeleverd worden.

Sinds de invoering van de Mortgage Credit Directive brengen de meeste banken eerst een voorlopige offerte uit, de een noemt het een rentegarantie en de ander een garantievoorstel, Bij zo'n voorstel zit altijd een lijs met aan te leveren stukken Als de bank alle stukken goedgekeurd heeft volgt de officiële offerte. Door het versturen van die offerte geeft de bank het zogenaamde Finaal Akkoord.

Nu heeft de AFM bepaald dat niet de datum offerteaanvraag leidend is maar de datum van het Finaal Akkoord.

Gezien de drukte bij de banken en de hausse op de huizenmarkt gaat dit voor veel mensen (huizenkopers en hypotheekadviseurs) grote problemen opleveren.

1 maand uitstel

De hypotheek die voor 1 februari 2017 finaal akkoord zijn vallen onder de voorwaarden van 2016. 

Dit kan problemen opleveren wanneer het verzamelen van de benodigde stukken meer tijd vergt, Denk bijvoorbeeld aan echtscheidingsdocumenten of een medische keuring.

Nationale Hypotheekgarantie

De uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie heeft bepaald dat voor NHG hypotheek de aanvraagdatum leidend is (zoals we gewend waren).

Of de hypotheken met NHG ook aan de nieuwe regels moeten voldoen is nog niet duidelijk.

Ik hou jullie op de hoogte,

Bij vragen bel of mail:

info@mariannecroesadvies,nl

06-41588955

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Verkopersmarkt, de aankoopmakelaar en de hypotheekadviseur.

Als je op zoek bent naar een koopwoning zal het je niet ontgaan zijn, het is een verkopersmarkt.

De verkoper kan kiezen uit meerdere potentiële kopers voor zijn woning.

Vraagprijzen worden steeds vaker vervangen door vanaf prijzen. Verkopend makelaars geven aan dat het geen zin heeft om onder de vraagprijs te bieden maar houden zich hier regelmatig niet aan.

Erg frustrerend voor de klanten die de juiste route tot aankoop eigen woning bewandelen.

Ze hebben vast laten stellen wat de maximale hypotheek is en zijn op zoek naar een woning in de bijbehorende prijsklasse.

Als ze de verkopende makelaar bellen voor een bezichtiging krijgen ze regelmatig te horen wanneer ze de woning tezamen met andere belangstellenden kunnen komen bekijken.

Daarna krijgen ze de mogelijkheid om een bod te doen. Omdat de makelaar niet mag vertellen wat de "concurrenten" bieden ontstaat er een soort roulette.Als er überhaupt al concurrenten zijn.

Zit je te laag, gaat de woning naar een ander. Zit je te hoog, dan betaal je mogelijk teveel en is de kans aanwezig dat de waarde van de taxatie onder de de koopsom zit en dat kan problemen met de financiering opleveren.

Behalve op prijs kun je het ook winnen op snelheid.  

Dan ben je al voor je gaat bezichtigen in contact met een hypotheekadviseur en een aankoopmakelaar. Het liefst een hypotheekadviseur die snel kan handelen en een makelaar die ook een bouwkundige achtergrond heeft.

Het mooiste is als deze twee, de hypotheekadviseur en de aankoopmakelaar, hun krachten bundelen en zich samen inspannen om voor jullie het beste huis voor de beste prijs met de beste hypotheek te regelen.

Dat kan en zelfs tegen een gereduceerd tarief.

Een aankoopmakelaar kost al gauw € 1.750,- en een hypotheekadviseur € 2.850,-, . Dat is in totaal € 4.600,-.

Wij,  Rietveld Makelaardij  (Ronald Rietveld) en Marianne Croes Advies (Marianne Croes) bieden een aankooppakket voor € 3.950,-.

Dan heb je een goede weerstand tegenover de aankoopmakelaar, iemand die de onderhandelingen voor je voert, de voorwaarden en contracten controleert en met je doorneemt, een  visuele bouwkundige keuring voor je doet en het full service hypotheekadvies. Kortom,  je bent verzekerd van de kennis en ervaring van professionals die al heel lang actief zijn op de Almeerse Markt.

En dat is voor een verkopend makelaar ook een pluspunt. Hij wil voor zijn verkoper niet alleen de beste prijs, maar ook de zekerheid van een koper die de financiële zaken snel en goed kan regelen.

Bel of mail ons voor een afspraak of nadere informatie:

Ronald Rietveld, 06-54966569, ronald@rietveld.biz

Marianne Croes, 06-41588955, info@mariannecroesadvies.nl

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Mondelinge overeenstemming koop huis niet bindend

We hebben te maken met een verkopersmarkt, dat betekent dat een verkoper van een woning de kopers voor het kiezen heeft.

Een tijd geleden was het andersom, de kopers hadden keus te over.

Ik heb voor meerdere mensen de maximale hypotheek berekend en ik volg hun huizenjacht met spanning. 

Vroeger had een huis een vraagprijs. Onder de omschrijving stond dan bijvoorbeeld:

"vraagprijs € 180.000,- k.k."

KK betekent dat de kosten, zoals overdrachtsbelasting, voor rekening komt van de koper.

Als kandidaat koper deed je dan een bod van bijvoorbeeld € 170.000,-. Na wat heen en weer gebel tussen de partijen en eventueel de respectievelijke makelaars werd overeenstemming bereikt over een prijs van € 175.000,-. Er werd nog wat overlegd over zaken zoals gordijnen en oplevertijd. Als daar duidelijkheid over was kon een afspraak gemaakt worden voor het tekenen van de koopakte.

Tegenwoordig zie je op de diverse huizensites zoals Funda steeds vaker de volgende omschrijving staan:

"Vanaf prijs € 175.000,-,  vraagprijs € 180.000,-".

Dat wil zo ongeveer zeggen dat een bod onder de € 175.000,- niet eens serieus genomen wordt.

De bezichtigingen vinden ook vaak plaats in groepsverband.  In een tijdsbestek van 1 of 2 uur kunnen de belangstellenden door de woning lopen en desgewenst een bod doen.  Mijn klanten maken steeds meer mee dat ze een tijdstip op krijgen waarop ze een bod "mogen" doen. Dat is uitermate spannend, want je weet niet wat je rivalen bieden.

Stel dat je die € 175.000,- geboden hebt en je krijgt een telefoontje van de makelaar dat je bod geaccepteerd is.  

Dat heb ik deze week meegemaakt, mijn klant heeft de maximale hypotheek laten berekenen, ze belde enthousiast dat ze de woning van haar keuze had mogen kopen en we hebben een vervolgafspraak gemaakt om de hypotheek te regelen.

Gisteren werd ze gebeld door de makelaar dat er een hoger bod gedaan was en dat de verkopers dat bod wilden accepteren. Dus ze had toch geen huis gekocht.

Kan dat? Ja, dat kan.

Bij de koop/verkoop van een huis is mondelinge overeenstemming niet meer bindend.

Je hebt pas zekerheid als beide partijen hun handtekening onder de koopovereenkomst hebben gezet.

Wettelijk gezien staan de verkoper en zijn makelaar in hun recht. Is het een nette en integere manier van handelen? Daar kunnen we het nog eens over hebben.

Kosten Koper

Achter de vraagprijs van een bestaande woning staat meestal KK.
KK is de afkorting van Kosten Koper, dat betekent dat kosten zoals overdrachtsbelasting voor de koper zijn.

De kosten verbonden aan de koop van de woning zijn bijvoorbeeld de 2% overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de akte van overdracht, ook wel de transportakte genoemd. Dit is de akte waarbij de woning je eigendom wordt.

Je krijgt ook te maken met de financieringskosten.

Al die kosten bij elkaar bedragen 5% tot 6% van de koopsom.  Dit jaar mag je nog maar 2% meefinancieren, volgend jaar wordt dat 1% en in 2018 mag je alleen nog de koopsom lenen.

Dat betekent dat je steeds meer eigen geld moet meebrengen bij de aankoop van een woning.

In onderstaand schema zijn de kosten weergegeven. De overdrachtsbelasting is een vast gegeven van 2% van de koopsom, de overige kosten kunnen iets afwijken.

Vragen: bel of mail 06-41588955info@mariannecroesadvies.nl

	Voorbeeld financieringsopzet.
aankoop
koopsom		€ 175.000,00
overdrachtsbelasting		€ 3.500,00
notariskosten levering		€ 800,00
			€ 179.300,00
financieringskosten
notariskosten hypotheek		€ 901,00
taxatiekosten		€ 377,00
Borgtochtprovisie NHG		€ 1.785,00
adviesvergoeding		€ 2.850,00
kosten bankgarantie		€ 225,00
			€ 6.138,00
financieringsbehoefte			€ 185.438,00		€ 185.438,00
inbreng eigen middelen			-€ 6.938,00		-€ 8.688,00
max.hypotheek 2016			€ 178.500,00	2017	€ 176.750,00

Europese hypotheekregels en boeterente

De rente is laag, en vonden wij een aantal jaren geleden een percentage van 4,4% prima, een rente van 2,2% vinden we beter.

Als je een jaar of vijf geleden met de bank hebt afgesproken dat  je de rente van 4,4% 10 jaar lang zult betalen zit je aan die afspraak vast. 

Net zoals de bank je 10 jaar lang niet meer dan de afgesproken rente in rekening mag brengen als de rente stijgt.

Er wordt op dit moment veel geschreven over boeterente en er wordt gezegd dat de hoge boete verboden wordt. 

Deze uitspraken behoeven wat toelichting.

Boeterente is eigenlijk niet helemaal het goede woord, als je tussentijds je rentecontract met de bank openbreekt rekent de bank uit wat ze aan rente inkomsten misloopt.

Dus als de rente voor een vergelijkbare rentevast periode 2% lager is en je rente staat nog 5 jaar vast, moet je het misgelopen bedrag in een keer betalen. 

Hoe groter het verschil in rente en hoe langer de restant rentevast periode hoe hoger dit bedrag is.

De bank maakt van het mis te lopen bedrag dus 1 bedrag, dit heet de contante waarde.

Dat was zo, dat is zo en dat blijft zo.

Waar de berichten over gaan is dat Europa verbiedt dat geldverstrekkers bovenop de contante waarde nog een opslag rekenen. Dat mag niet meer.

Maar zonder kosten je rentecontract afkopen kan niet.

Wil je weten of het in jouw geval gunstig zou zijn? Neem rustig even contact met me op, als het verbreken van het rentecontract voor jou meer kost dan oplevert, hoor je dat ook. Dan weet je het in ieder geval zeker.

Marianne Croes

06-41588955

info@mariannecroesadvies.nl

of plan een afspraak in met de blauwe button rechts boven op de facebooksite Marianne Croes Advies

Webcam

Sinds kort biedt Marianne Croes Advies ook hypotheekadvies per webcam aan. Ik moest zelf even aan het idee wennen. Maar als aanvulling op de dienstverlening is het heel handig. Jij lekker thuis of op je werk en ik hier achter mijn laptop.
We zien elkaar, kunnen documenten delen en meteen uploaden en aan elkaar versturen.
Ik zie het niet als vervanging voor de persoonlijke gesprekken, maar als een aanvulling op de normale dienstverlening.  Ik stel me zo voor dat we een kennismakingsgesprek gewoon hier op kantoor doen , maar dat we later documenten of offertes per webcam samen doornemen We kunnen direct stukken uploaden en documenten delen.

Kun je de deur niet uit of heb je weinig tijd? Plan via de blauwe button hieronder een gesprek in en ik zie je binnenkort op mijn scherm.
--

Talk with Marianne Croes on 24sessions

Nationale Hypotheek Garantie

Als je een hypotheek sluit kun je onder bepaalde voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie krijgen.
Tot 31 december 2016 is een van die voorwaarden dat het totaal van koopsom + bijkomende kosten niet meer bedraagt dan € 245.000,-.

Dat komt neer op een huis met een koopsom van € 231.132,-,  er wordt altijd uitgegaan van 6% bijkomende kosten (€ 13.868,-)

Het huis plus de kosten mag het bedrag van € 245.000,- niet te boven gegaan.

De maximale hypotheek op basis van het onderpand is dit jaar 102% van de koopsom, dus bij een koopsom van € 231.132,- is de maximale hypotheek € 235.754,-.

Volgend jaar wordt de kostengrens van de maximale hypotheek met NHG gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Zodra de gemiddelde huizenprijs bekend is zal ik hierover berichten.
Zoals het er nu naar naar uitziet ligt de gemiddelde huizenprijs iets boven de nu geldende maximale koopsom.

De geldverstrekker heeft de zekerheid dat in bepaalde situaties de hypotheek wordt terugbetaald. Als je bijvoorbeeld ten gevolge van een relatiebeëindiging de woning met verlies verkoopt, kan het zijn dat de NHG de restschuld van je overneemt. Er wordt altijd eerst gekeken naar de mogelijkheden van woningbehoud.

De bank loopt minder risico en geeft daarom een lagere rente voor een hypotheek met NHG,

Je betaalt overigens wel voor NHG, op dit moment is dat 1% over het hypotheekbedrag.

Meer weten?
Bel: 06-41588955
Mail: info@mariannecroesadvies.nl

Of klik op de blauwe button rechts boven op de facebook pagina  (contact met ons opnemen) om een webcamgesprek in te plannen.